On est à peine en Février et j’ai déjà reçu des dizaines d’emails de Français. Notamment pour des problèmes avec leur contrat de location fraîchement signé et/ou leur agent immobilier.
En dépit des multiples mises en gardes et précautions évoquées là, là ou encore là, beaucoup de gens ne font pas attention. Les nouveaux expats sont souvent beaucoup plus préoccupés par l’agencement de leur nouvel appart que par la lecture des petites clauses du contrat (et les agents immobiliers le savent très bien).
Passion plutôt que raison
Une location immobilière à Singapour est souvent le fait d’un coup de coeur que d’un choix rationnel. Les expats sont là pour une durée déterminée et se font plaisir avec une belle vue, une belle piscine,… Sans compter que les packages sont parfois relativement généreux !
Au moment de la visite, l’excitation prends le pas sur la raison
Vous pensez déjà à la décoration, à la pendaison crémaillère, aux amis de passage… Et vous avez hâte de signer. Et ce pour le plus grand bonheur de l’agent immobilier qui vous présentera un contrat “standard”, le même que “tout le monde”.
Le premier mois se passe comme dans un rêve, puis soudainement vous découvrez que le contrat que vous avez signé comporte certaines clauses qui risquent de vous pourrir la vie et/ou de vous coûter cher.
Presque tout est négociable
Il y a très peu de lois encadrant les locations à Singapour. Seule obligation, que celui-ci soit supérieur à 6 mois. Ainsi TOUT le reste est négociable à commencer par les frais d’agents.
Que faut-il faire AVANT de signer un contrat immobilier à Singapour ?
Tour d’horizon des choses auxquelles il faut mieux penser AVANT de signer un contrat.
1- Définir les frais d’agents
Il n’y a AUCUNE loi qui fixe les frais d’agents (ou commissions). J’ai écrit un très long article sur le sujet : Quels sont les frais d’agents à Singapour ? Vous pouvez prendre 10 minutes pour le lire ou choisir de lâcher un mois de loyer parce qu’un inconnu sur un groupe Facebook vous a dit que c’était une “best practice”. En 5 ans à Singapour je n’ai jamais payé de frais d’agent (et je suis loin d’être le seul).
Autre chose, un agent ne peut JAMAIS recevoir de loyer ou de caution. Vous devez verser la caution et le loyer au propriétaire. Si l’agent dit qu’il fera le transfert ensuite alors c’est une arnaque et vous pouvez vous enfuir (car vous ne reverrez plus votre argent).
2- Lire ce P***** de contrat
Que ce soit vous qui payez, votre boîte ou votre grand-mère, peu importe. Vous DEVEZ lire votre contrat. Ne serait-ce que pour comprendre ce à quoi vous vous engagez. Votre contrat est en ANGLAIS, pas en chinois, bahasa melayu ou tamil donc vous avez la chance de pouvoir le comprendre. Le but est de faire retirer les clauses abusives.
Et merci à Thomas B. qui m’a écrit hier : un service agreement n’est PAS un tenancy agreement (nuance importante). Ce n’est donc pas un contrat de location entre un propriétaire et un locataire. C’est un contrat entre un client et une entreprise donc les règles relatives à la location ne s’applique pas et en cas de litige vous serez quasiment sûr de perdre.
3- Ne payer pas 6 / 12 / 24 mois de loyer en avance
Outre le fait que financièrement cela n’a pas de sens, cela peut vous causer des soucis si le propriétaire disparaît, vend l’appartement ou autres joyeusetés.
Sachez que ce n’est techniquement pas interdit mais le Council of Estate Agencies (CEA, l’organisme gouvernement en charge des agents immobiliers) le déconseille fortement : “It is advisable not to pay more than one month’s rent at a time*”
4- Mettre une clause diplomatique
C’est une protection indispensable à mon sens. Honnêtement dites vous que c’est comme une assurance hospitalisation : dans 99.9% du temps vous ne l’utiliserez jamais. Mais dans les 0.01% des cas où cela arrive, cela peut vous mettre dans la m**** financièrement pour les prochaines années.
Et surtout si vous perdez votre job, vous allez avoir beaucoup de choses à gérer. Donc devoir en plus s’occuper de la question de l’appart parce que vous n’avez pas pris de clause diplomatique va ajouter une couche de problème / stress supplémentaire.
5- Ne pas payer de frais d’agent pour le renouvellement du bail
Renouveler un bail est très compliqué. Il faut changer les dates du contrat actuel, le faire signer par les deux parties puis le faire enregistrer. Tout cela se fait très facilement par email / Internet. Même pas besoin de se déplacer.
Si envoyer un email est au dessus de vos forces vous pouvez choisir de verser un mois de loyer à un agent pour le faire. Un agent qui met ce genre de clause c’est un voleur. Point barre.
C’est typiquement le genre de détail qui vous indique que vous ne devez PAS signer. Le mec vous prend clairement pour une vache à lait. Et il essaiera tout au long du contrat de vous soutirer de l’argent pour tout et n’importe quoi.
6- Refuser les franchises trop élevées
Encore un coup mesquin des agents. 150$ c’est la franchise la plus commune pour les travaux. Un agent ou propriétaire qui fait changer les franchises c’est le signe qu’il y a des vices cachés dans l’appartement et qu’il va y avoir des travaux à faire. A vos frais bien sûr.
Note spéciale pour les aircons : si ceux-ci sont vieux, il faut ABSOLUMENT faire prendre en charge les frais de maintenance / réparation par le propriétaire. J’ai arrêter de compter les gens qui ont vu leur caution servir à acheter des aircons tout neufs à leurs propriétaires pour des raisons ridicules (Maintenance pas faite à temps, niveau de gaz faible, aircon bruyant,…).
7- Vérifier que l’appartement n’est pas en vente
Et si c’est le cas, alors il ne faut peut-être pas signer. Pourquoi ?
- Vous allez devoir “subir” des visites n’importe quand
- Le propriétaire peut traîner des pieds pour les travaux vu qu’il souhaite vendre
- Le nouveau propriétaire n’a aucune obligation de vous garder (sauf si cela est mentionné dans votre contrat mais la plupart du temps c’est au “bon vouloir” du nouveau proprio)
Que faire si vous êtes dans un des cas ci-dessus?
Le principal problème c’est que vous avez signé un contrat de location et donc vous vous êtes engagés. Dans la majorité des cas il est quasi-impossible d’aller au CASE (l’organisme pour la gestion des petites affaires) ou de faire appel au CEA (l’organisme des agents) car le contrat est en général très clair.
Vous pouvez abuser de la mauvaise foi (par exemple en disant que vous êtes systématiquement en vacances lorsque l’agent veut faire visiter le condo) mais vous risquez de détériorer votre relation avec le propriétaire (et le jour où vous avez un problème de toilettes à réparer, il risque également d’être en vacances…).
Le mieux cela reste de prévenir plutôt que de guérir. Essayez de trouver un terrain d’entente avec le propriétaire et/ou son agent plutôt que de vous faire la guerre.
- Pour les condos en vente: une visite par mois maximum et uniquement le samedi.
- Pour les aircons: remplacement des pièces mécaniques par le propriétaire, remplissage du gaz / nettoyage chimique pris en charge par le locataire.
Gardez à l’esprit que TOUT est négociable. Vous pouvez aller au clash et cela peut très marcher… Ou bien tourner au vinaigre. C’est à vous de voir si le jeu en vaut le chandelle. Mais demandez-vous si vous avez vraiment envie de finir au tribunal avec les dépenses (en temps, en argent) et le stress que cela peut impliquer.
Comment se prémunir ?
Simplement en faisant preuve de bon sens. Un propriétaire ou un agent peu réactif ou rigide avant même la signature d’un contrat est le signe de problèmes à venir.
Un appartement de rêve peu vite tourner au cauchemar à cause de ces choses qui vous pourrissent la vie. Cela risque de rendre votre expérience à Singapour moins sympa voir infernale. Faîtes preuve de bon sens et user de votre jugement. Posez des questions et voyez si votre agent a des réponses concrètes.
La première question d’un agent ? Depuis combien de temps vous êtes à Singapour !
Si vous êtes nouveaux, de nombreux agents vont vous cibler car ils savent que vous êtes plus vulnérables. Première location, peu au fait des règles, besoin de trouver un logement rapidement. Donc redoublez de vigilance. Un français avertit en vaut deux.
J’espère que ce long article vous avez été utile, n’hésitez pas à le partage et à mettre des commentaires si vous avez des choses à ajouter ou si vous avez des questions. A bientôt sur le blog :)
Important : faire inscrire DANS LE CONTRAT les “petits travaux annexes” que le proprio s’engage a faire dans les 1ers mois. Il y’avait pas mal de trucs importants a faire dans notre condo, on l’a joue a la confiance, resultat 14 mois plus tard toujours rien.
Mais le pire danger je trouve c’est la caution qui saute pour des raisons bidons. Si le proprio et/ou l’agent sont des connards, c’est TRES difficile a gerer en tant qu’etranger, et perdre 1 ou 2 mois de loyer ca peut faire tres mal au cul. Meme pas possible de leur mettre un gros pain dans la face (a la francaise?) pour retablir un peu la balance car apres evidemment c’est au tribunal et gros pepins. Moche !
Drymo
Salut Drymo,
Merci pour le message.
Dans les cas des travaux il y a une autre solution : faire une Letter of Intent (LOI). Je déteste faire ça mais c’est plus safe que les accords verbaux. Tu mets tous les travaux et autres à faire dans la LOI. Et en cas de souci direction le CASE. Mais surtout ne jamais faire d’accords verbaux, toujours prendre des photos, gardez des traces des SMS, whatsapp & cie en cas de litige, conservez les originaux des factures,… Cela ne protège pas de tout mais peut aider.
Mais au final cela dépend surtout du propriétaire… Donc si le feeling au début avec lui et/ou l’agent n’est pas bon, il faut mieux FUIR plutôt que de se pourrir la vie (même si la vue était belle et que la piscine était sympa). Vous êtes un étranger en location face à un citoyen propriétaire qui connaît mieux les ficelles donc il faut faire attention.
Tous les proprios ne sont pas comme ça heureusement, mais les discussions Singafrog regorgent d’exemples où des français ont perdu beaucoup de temps et d’argent sur des contrats de locations…
Hello Louis,
Je prevois de demenager dans 2 mois et je commence doucement a me renseigner sur les procedures, ton site est tres utile pour cela.
Dans cet article tu mentionnes que pour les AC “vieux” il faut etre particulierement vigilant. Comment faire pour savoir leur age (demander au proprio je suppose, mais peut-etre est ce egalement inscrit dessus?) et a partir de quelle duree faut-il faire attention aux clauses de remplacement des pieces?
Merci!
Hello Waffle,
Il suffit de les regarder ;) C’est vraiment visible quand l’aircon est vieux. En cas de doute il faut demander à les essayer et voir si ils font beaucoup de bruit (pas bon signe en général). Pour les pièces impossible à jauger: cela dépend si la maintenance a été faîte correctement, de l’usure (certains font tourner leurs aircons 24/7),…
Bonjour Louis,
Merci pour votre blog, c’est une mine d’or! Je viens de signer une LOI pour un 4 BR et je découvre que le proprio demande 2 mois de caution. Me recommendes-tu de négocier 1 mois de loyer seulement ou est ce courant pour les grands appartements? L’appartement est assez ancien, partiellement rénové et le proprio a l’air honnete (dixit mon agent immo francais).
Merci
Salut Claire,
1- Votre agent français est-il PR (Résident Permanent)? Si oui a-t-il d’une license d’agent immobilier valide pour exercer? Les étrangers (sauf PR) n’ont pas le droit d’être agent immobilier. Un point à vérifier car en cas de souci si votre agent n’est pas agent, vous n’aurez aucun recours.
2- Tous les proprios ont l’air honnêtes avant de signer le contrat, c’est après que l’on découvre (dans les actes) si ils le sont vraiment.
3- Même pour des grands appartements, c’est un mois de caution, surtout si vous ne signez que pour un an. Le marché est à la baisse et ce genre de requête est vraiment bizarre. A moins que le proprio ait l’intention de garder la caution je ne vois pas l’intérêt (les batailles juridiques sur les locations se font surtout sur les “gros contrats” car les cautions sont souvent à 5 chiffres et les deux partis ont du temps et de l’argent pour porter plainte).
En règle général tout ce qui sort un peu de l’ordinaire doit vraiment avoir une justification concrète et pas juste “c’est la règle”. Demandez pourquoi le proprio souhaite deux mois de caution et aussi si les précédents locataires avaient le même chose (demandez à voir les anciens contrats (les vrais, ceux qui sont signés), si ils ne sont pas disponibles, alors il y a peut-être quelque chose de bizarre).