Quels sont les frais d’agents à Singapour ?

Mais de combien sont les frais d’agents à Singapour ?

A moins que vous engagiez un agent, un locataire ne doit JAMAIS payer des frais d’agents. Oubliez les calculs foireux en fonction des prix, de la durée,…

Si vous trouvez un appartement sur un site de location et que vous contactez vous-même l’agent alors vous ne devez payer AUCUN frais d’agent. C’est au propriétaire de TOUT payer car c’est SON agent, et pas le votre.

Mais alors pourquoi l’agent me réclame des frais ?

Parce que c’est l’arnaque la plus commune de Singapour. En fait, en acceptant de payer une commission à l’agent, celui-ci devient votre agent ET celui du propriétaire, il représente donc les deux parties et collecte donc deux fois les frais.

Et si vous refusez de payer une commission, alors il ne vous mettre pas en relation avec le propriétaire qui ne saura jamais que vous étiez intéressés.

 

Le beurre et l’argent du beurre

Pire pour les propriétaires, les agents préfèrent présenter des locataires avec qui ils ont réussi à négocier une meilleure commission même si le loyer est plus bas que des locataires prêt à payer le prix fort (mais qui ne veulent pas céder au chantage des commissions).

Evidemment la plupart des sites Internet sur la location à Singapour sont tenus par des agents (ou tirent leur revenu des agents) et ne font pas mention de cet aspect.

Habiter à Singapour

Encore pire, une rapide recherche dans Google et vous verrez que tous les sites qui apparaissent en premier sont ceux d’agents ou d’agences et qu’ils entretiennent habilement le flou autour du sujet, voir sont carrément mensongers en essayant de faire passer ça pour une obligation.

Autre chose, les agents ne sont PAS autorisés à collecter l’argent pour les loyers, le stamp duty, la caution,… C’est interdit et c’est marqué noir sur blanc sur les sites des autorités de Singapour**.

Ils ne peuvent recevoir que des commissions. Vous devez versez l’argent directement au landlord et PAS à l’agent. Et si celui-ci insiste, c’est qu’à priori il y a une arnaque quelque part.

 

Les agents qui n’ont pas réellement d’annonces

Combien de fois avez-vous appeler un agent et celui-ci vous a indiqué que le logement que vous vouliez était déjà loué (mais l’annonce est toujours en place) ?

Tout simplement parce que certains agents n’ont pas de mandat du propriétaire et postent tout de même des annonces de locations (les annonces sont faciles à reconnaître : en général il n’y a pas de photos de l’intérieur de l’appartement).

Les shophouses à Spottiswoode Park Road

Le principe est simple : l’agent poste une fausse annonce et dès qu’il y a un client, il lui annonce que le bien est déjà loué et lui propose d’autres appartements.

De facto il devient alors votre agent car ils vous proposent d’autres appartements. Si vous dîtes oui, alors vous devrez payer des frais d’agents… Le plus simple c’est de dire non et de continuer à chercher par vous même.

C’est une des stratégies les plus communes des agents et qui prêtent à confusion car vous vous retrouvez avec deux agents alors que vous pensiez contacter l’agent du propriétaire. Il est strictement interdit par la loi de poster des annonces sans posséder de mandat du propriétaire mais de nombreux agents le font et jouent sur la confusion pour gagner des commissions.

 

Qui paye le Stamp Duty ?

Le Stamp Duty est payé soit par le propriétaire, soit par le locataire, soit par les deux, en fonction de ce qui est écrit dans le contrat. Il faut qu’il soit marqué QUI le paye dans le contrat, si ça n’y ait pas, faîtes le préciser.

Autre chose : à moins de louer un appart entier, vous ne devez PAS payer de stamp duty. Si vous louer une chambre, vous ne devez PAS payer de stamp duty, c’est tout simplement interdit, le stamp duty ne s’applique qu’aux locations en entier et pas aux chambres.

Location à Singapour

Si l’agent évoque le Stamp Duty dans le cadre d’une location de chambre, alors vous avez à faire à un pourri qui essaye de gratter quelques dizaines de dollars en prétextant des obligations légales dans le but de vous faire PEUR (et ça marche parce que vous êtes étrangers et que vous ne connaissez pas les règles).

 

Mais pourquoi personne ne fait rien ?

En fait, personne ne fait rien car tout le monde pense que ces frais d’agents sont normaux et du coup personne ne remets en question. Pire les gens cherchent plutôt à savoir combien ils doivent payer et du coup ne pense même pas qu’ils n’ont rien à payer.

Et puis il faut reconnaître que :

    • Ce n’est pas dans l’interêt des agents d’exposer clairement les règles et parce qu’ils sont les premiers bénéficiaires du système.
    • Les locataires sont étrangers à 95% des cas, donc ça n’intéresse que très peu les autorités de l’île.
    • Le logement et les frais attenants sont pris en charge dans le package de certains expats donc ils ne s’en préoccupent pas.

Mais surtout Parce que les locataires sont perdus et préfèrent croire leur agent (qui a un interêt à vous faire croire que vous devez lui payer un mois de loyer) plutôt que d’essayer de se renseigner auprès des autorités compétentes de Singapour.

 

Quel est la situation du marché de la location ?

Une rapide coup d’oeil sur les dernières actualités du marché immobilier dans la Cité-Etat fait apparaître quelques faits intéressants :

    • Le nombre de condos vacants n’a jamais était aussi élevé avec plus de 10,000 appartements vides.
    • Les développeurs immobiliers vont livrer 12,000 appartements en 2014 (contre 15,885 en 2013 et 21,478 en 2012).
    • Le taux d’appartements vacants à Singapour est de 7.1%* soit deux fois plus que la ville de San Francisco (3.1%) et trois fois plus celle de New-York (2%).
    • Il y a actuellement 84,917 appartements en construction dans des condos dont près d’un tiers (30,819) n’a pas encore trouvé d’acheteur.
    • A cela s’ajoute 14,000 appartements en construction dans des Executive Condos commandés par le gouvernement
    • Le nombre d’EP holders a atteint son plus bas niveau depuis 2011.

Mais alors pourquoi le prix des locations ne baissent quasiment pas alors que tous les indicateurs sont dans le rouge ?

Tout simplement parce que les agents immobiliers abusent du fait que les locataires sont à 95% des étrangers et que ceux-ci ne connaissent rien à l’immobilier de l’île à part que Singapour c’est soi-disant cher et qu’il faut absolument vivre en condo.

 

Une situation amenée à évoluer ?

Alors qu’en théorie les prix des locations devraient diminuer fortement, ceux-ci résistent très bien même si certains endroits commencent à montrer des signes de faiblesses.

Maintenant à voir si les expats vaches à lait qui se font traire depuis la commission jusqu’à la caution en passant par les petites clauses du contrat vont continuer à se laisser faire. D’autant que leur nombre diminue chaque année.

Quels sont les frais d'agents à Singapour ?

Vu le système en place, il reste difficile de louer sans passer par un agent car ceux-ci feront tout pour ne pas vous présenter au propriétaire si vous refusez de leur payer une commission.

Donc Gardez à l’esprit que vous ne payez des frais d’agents que si vous engagez un agent pour chercher un appartement pour vous. Et pas dans le cas ou vous contactez un agent quand vous avez vu une annonce sur un site de location.

 

[Edit] Et si j’engage un agent, combien je dois le payer ? En théorie il n’y a aucune règles ou obligations légales donc tout est négociable. En général les tarifs pratiqués sont :

    • Un demi-mois de loyer pour un contrat d’un an ou moins
    • Un mois de loyer pour un contrat de deux ans. 

Et ceux-ci ne s’appliquent que si vous engagez un agent pour vous représenter. Encore une fois, si vous contactez l’agent du propriétaire, vous n’avez RIEN à payer. 

 

Sources : Singapore Business ReviewForbes / STProperty / 99.co / PropertyGuru

 

*Q1 2014. La situation est encore pire pour le centre ville de Singapour (Orchard, River Valley, Dhoby Ghaut,…) où le taux d’appartements vacants atteint 8.5%. 

**Salespersons are not allowed to handle any transaction monies, including rental deposits and rentals. Transaction monies also include option fee, downpayment, stamp duties, deposits and sales proceeds, in the sale or purchase of your property CEA Website (l’autorité officielle en charge des agents immobiliers à Singapour).

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Auteur du blog Paris-Singapore, boit 8 cafés par jour pour se tenir éveillé et lit des gros livres pour paraître intelligent.
  • Blan

    Bonjour, merci pour cet article complet et très intéressant (comme tjs !).
    Qq ptites questions pour une française qui va peut-être bientôt débarquer à Singapour : quelle est la différence entre un condo et un executive condo ? C’est quoi le stamp duty ? Et les EP holders ? Sur le site propertyguru.com.sg c’est principalement des agents non ? Et enfin, est-ce-qu’il existe à Singapour des personnes qui peuvent chercher un appartement pour nous à distance selon certains critères et nous en présenter qd on arrive (avec des frais équivalents à un agent mais sans en être un) ?
    Un grand merci d’avance !

    • Nicolas Laforêt

      Bonjour, on vient de se faire expatrier et du coup la société nous a fait passer par un agent pour gérer la recherche d’appartement. Elle est vraiement pro et parle français, je sais pas trop si ça gêne Louis que je donne son mail. Mais au moins ça permet d’éviter ce genre d’arnaque.

      Merci Louis pour les infos, toujours intéressant ! On aurait peut être du être encore plus dur dans la négociation du coup !!!!

    • La recommandation d’agents est un sujet sensible à Singapour car certains agents rémunèrent les personnes qui les recommandent.

      C’est notamment très courant dans les Grandes Entreprises qui accueillent beaucoup d’expats où les RH et les sécretaires ont toujours des agents à recommander car ils touchent une commission si la location se fait.

      Je ne dis pas que c’est le cas de tous les agents, mais cela reste fréquent. Cela ne veut pas dire que l’agent est mauvais ou bon (la majorité des agents utilisent ce système).

      Dans tous les cas, le mieux c’est de faire appel à plusieurs agents et de faire jouer la concurrence afin de voir quel est celui qui vous convient le mieux. Rien ne vous oblige à avoir un seul agent et avoir plusieurs agents vous permets de vois beaucoup plus de propriétés et de toute façon vous ne paierez que celui avec qui vous signez l’appartement. Conseil : prenez des agents de différentes agences car souvent ils ne “travaillent” qu’entre collègues pour des questions de commissions.

      @Nicolas : pas de souci pour recommander un agent mais cela n’engage que toi :)

    • Gicounet

      je suis preneur des références de l’agent!
      Merc!

  • Fran

    Bonjour Louis, Merci pour ton article mais pourrais-tu m’ indiquer la ou les lois en vigueur qui stipule ce que tu disais par rapport aux frais d’ agents a ne pas payer? Je suis passee comme tu l’ indiques bien, par property guru pour ma recherche d’ appart, je suis encore en plein dedans d’ ailleurs. L’ appart en question ne m’ a pas plu donc l’ agent a fait des recherches pour m’ en proposer d’ autres, parmi lesquels je serais suceptible de signer donc je m’ apprete a lui payer sa commission suivant ton explication…Mais pour en etre sure et avoir tous les arguments de mon cote, je voudrais savoir ressortir les lois en vigueur pour ne pas me faire avoir. Merci d’ avance.

    • Il n’y a pas de loi sur le sujet. Aucune loi ne vous oblige à payer un agent. Les soi-disantes “best practices” ont été faites par les agents et les agences à leur avantage et au détriment des locataires (souvent étrangers) qui n’y connaissent rien.

  • joh

    Perso j’ai changé d’appartement et j’ai négocié assez facilement à la baisse. Rien à voir avec les prix encore pratiqués il y a un an. Enfin les agent fees, je suis tout à fait d’accord, ne jamais lâché un centime. Tout est négociable ici et en général on est meilleur pour ça alors il faut en profiter.

    • Lors de renouvellement les propriétaires sont beaucoup plus enclins à négocier car :
      – Le marché est à la baisse
      – Il éviter de (re)payer des frais d’agents
      – Il évite le fait d’avoir un appartement vide pendant des semaines, voir plus

      Et si votre propriétaire rechigne à baisser votre loyer, n’hésites pas à négocier le remplacement de l’électroménager ou lui demander de repeindre l’appartement voir de faire des travaux mineurs.

    • Magali

      Bonjour Louis, dans quelques mois il faudra que nous renouvelions le bail de notre appart, et nous sommes ok pour repartir sur 2 ans.. Y a t’il une chance que nous puissions passer direct vers le proprio en enlevant les 2 agents du milieu? Je viens de relire le contrat, j’ai un effet signé un document indiquant que “the tenant shall be liable to pay further commission to the réal Estate agent… Shall amount to TBAdvised SGD”
      As tu vu des cas ou au renouvellement les locataires ont réussi à passer direct vers le proprio? Merci encore pour les articles plus qu’utiles:)

    • Bonjour Magali, pour les renouvellements de bail il n’y a aucun frais à payer (je n’ai jamais vu quelqu’un payer des frais pour un renouvellement vu qu’il n’y a quasiment rien à faire si ce n’est changer les dates dans un contrat). De surcroît vous devriez déjà être en contact avec le propriétaire puisque vous devez lui payer le loyer à lui et non à l’agent (les agents n’ont pas le droit de collecter des loyers) et qu’il doit y avoir son nom sur le contrat…

  • Norbert

    Dites, si on a un bail d’1 an et qu’on le prolonge de 2 lors du renouvellement, savez-vous si on doit doubler la caution? Et dans l’autre sens, si on a un bail de 2 ans et qu’on le ramene a 1 lors du renouvellement, peut-on se faire rembourser la moitie de la caution?
    Aussi, comment est calcule le stamp duty? Merci pour le blog!

    • La caution est toujours la même, peu importe la durée de votre contrat.

      Pour le calcul du stamp duty il y a un calculateur disponible sur le site de l’IRAS (Les impôts de Singapour).

    • Norbert

      Merci pour ces precisions.
      Et donc si on renouvelle le bail, on n’a pas besoin de repayer la caution, exact?
      Aussi, un agent que j’ai vu (mais pas celui du proprietaire donc) m’a dit que si je signais avec elle, lors que le bail approcherait de la fin, elle me recontacterait pour gerer le renouvellement (revaluation du prix du loyer par exemple). Est-ce que ca se fait? Si oui, est-ce que ca se paie? Merci d’avance.

    • C’est une caution, donc pas besoin de repayer pour un renouvellement (comme en France d’ailleurs).

      Pour le reste des questions, je vous renvoie aux autres commentaires : Renouvellement de bail = aucun frais à payer, peu importe ce que raconte l’agent qui va essayer (bien sûr) de gratter de l’argent.

      Les expats c’est un peu les vaches à lait des agents immobiliers à Singapour donc ne vous laissez pas faire.

    • Norbert

      Ok, je vois. Merci bien pour tout ca! Je tacherai de ne pas me faire manger tout cru ^^!

  • David

    Nous avons un agent (c’est la compagnie qui nous a mis en contact) et avons fait hier une 2eme apres-midi de visites, dont des 2emes visites dans des apparts deja reperes la 1ere fois. Pour l’appartement en pole position nous avons eu droit de la part de l’agent a :
    1/ sur la liste d’appartements a visiter, l’appartement figurait deja avec une mention “offre deja rejetee a 3400$/mois” (sachant que le prix de base est de 3600$)
    2/ au moment de quitter l’agent, on discute de notre appart prefere et la on a droit a un “il y a deja une offre en cours donc emmenager 2eme moitie de Novembre ne va peut etre pas etre possible, va falloir aller plus vite que cela”

    Bon… faut pas aller tres loin dans les blogs pour lire que le #2 est un grand classique. Par contre j’avoue que le #1 est plus original pour moi.

    Je voulais donc avoir un 2nd avis…

    Merci!!

    NB1 : la 1ere journee de visite etait debut Septembre

    NB2 : d’apres ura.gov.sg les locations equivalentes et recentes dans l’immeuble sont toutes > ou = a 3600$

    • Salut David,

      Merci pour le commentaire.

      Du très classique, les nouveaux arrivants sont la cible privilégiée des agents car ils ne connaissent pas le marché locatif de Singapour (ils savent juste qu’en général c’est onéreux).

      Les agents ont plein de techniques et d’astuces pour vous faire croire que le bien est très demandé et qu’il y a pénurie donc on ne peut pas négocier les prix… Mais n’oubliez que plus votre loyer sera élevé, plus la commission de l’agent sera importante donc il n’a pas interêt à faire baisser les prix.

      De surcroît il est plus intéressant pour l’agent d’aider le propriétaire (car il pourra louer le bien plusieurs fois et donc à chaque fois faire une commission) plutôt que le locataire qui partira dans un autre pays à la fin du bail.

      Un appart “très demandé” qui reste sur le marché plus d’un mois ce n’est pas un bon signe. Les bonnes affaires partent très vite à Singapour. Un bon indicateur de l’attrait d’un logement : le nombre de transactions en locations par rapport au nombre d’appartements totals. Si il y a beaucoup de mouvements c’est qu’à priori les gens ne se plaisent pas et donc changent… Alors que si il y a peu de mouvements c’est que le condo plaît (les locataires restent dedans et les proprios y vivent).