Le mois de Juillet à Singapour fût exceptionnel pour les achats de nouveaux condos par des étrangers. En effet le nombre d’étrangers Non Résidents Permanents (NRP) ayant acheté un condo a doublé !
C’est donc 82 nouveaux appartements qui ont été achetés par des étrangers NRP, soit 7.1% du total des appartements vendus ce mois-ci (Selon URA Realis, la base de donnée de l’Urban Redevelopment Authority).
Sur les 12 derniers mois, en moyenne 39 nouveaux appartements par mois (seulement!) sont achetés par des étrangers NRP à Singapour.
L’écrasante majorité des achats sont effectués par des Singapouriens et des Résident Permanents. La flambée de l’immobilier à Singapour n’est absolument pas la faute des étrangers mais plutôt des résidents locaux (Singapouriens et PR) qui représentent plus de 95% des acheteurs de nouveaux condos.
Pourquoi si peu de transactions ? Tout simplement parce que l’immobilier est hors de prix à Singapour. Mais aussi et surtout parce que les taxes comme l’ABSD (Additional Buyer Stamp Duty) rendent les prix encore plus prohibitifs pour les étrangers. Les locaux le payent aussi, mais les taux sont moindres (cf. tableau ci-dessous).
Sans compter que parmi les transactions faîtes par des étrangers NRP, un certain nombre d’entre elles sont faîtes par des Américains, Suisses, Norvégiens et Islandais qui ne payent pas l’ABSD grâce à des traités entre leurs pays et Singapour.
Un apport initial élevé
Outre le fait que l’apport initial est conséquent pour un condo, il faut également payer les taxes immédiatement. Entre 2 et 3% de Buyer Stamp Duty (BSD) et 20% d’ABSD soit près de 22%-23% du prix d’achat en sus de l’apport initial qui est de 25% (voir plus dans certains cas).
Donc pour un condo qui coûte SGD1,000,000 il faut avoir apporter en cash au début:
- BSD: SGD24,600
- ABSD: SGD200,000
- Apport initial: SGD250,000
- Coût initial: SGD474,600 donc SGD224,600 de taxes
Ensuite prendre un prêt sur les SGD750,000 restant. Et avec SGD1,000,000 à part dans les endroits lointains (Punggol, Jurong,…) il est fort probable que vous n’aurez qu’un studio ou un one-bedroom.
Un crédit important et à taux variable
A cela s’ajoute le coût du crédit immobilier. Non seulement celui-ci est forcément conséquent (rares sont les condos en dessous du million de dollars), mais les prêts sont très souvent à taux variables dans la Cité-Etat. Du coup vous prenez forcément un risque de voir votre remboursement mensuel grimper en flèche.
Bémol cependant, il est très facile de refinancer son prêt et toutes les banques ont une marge de variation annuelle maximum (généralement 1%).
Mais surtout il y a un autre challenge : le Total Debt Service Ratio (TDSR, désolé cela fait beaucoup d’acronymes pour un seul article). Pour éviter que les gens ne s’endettent trop, le gouvernement impose un taux maximum d’emprunt qui est fonction de votre revenu.
De surcroît, ce taux maximum prends en compte tous les emprunts du foyer (Automobile, Immobilier,…). Du coup si vous atteignez le taux maximum avec votre emprunt immobilier, vous ne pouvez plus faire d’emprunts pour le reste : automobile, crédit à la consommation,…
Les coûts cachés des condos
Comme en France, les appartements ont des charges de maintenance. Et dans les condos les charges peuvent être très importantes à cause des équipements (tennis, piscines,…) de la maintenance (peintures, ascenseurs,…) et surtout du personnel (gardes, jardiniers,…).
Pour le locataire c’est indolore car compris dans le prix des locations. Pour le propriétaire il faut payer les charges, que votre appartement soit occupé ou non.
Plus il y a d’équipements et de personnels et plus il y a de charges. Et il n’y a ni règles, ni plafond maximum, donc il faut toujours demander les charges quand vous souhaitez acheter un condo. En effet en plus du remboursement de prêt, il vous faudra payer les charges mensuelles, et souvent il y a des surprises.
Par exemple les charges pour un 3-pièces de 90m2 à Regency Suites (Tiong Bahru) sont de SGD450 par mois, à Chuan Park (Lorong Chuan) c’est SGD300 pour un 5-pièces de 140m2.
Mais surtout ce que personne ne vous dit : les charges augmentent avec le temps car les appartements se dégradent plus vite en Asie du Sud-Est à cause du climat. A Singapour on repeint les immeubles tous les 7-8 ans. Et l’humidité cause de nombreux problèmes.
Dans notre exemple de Chuan Park : en 1985 les charges mensuelles était de SGD100. En 2019 elles sont de SGD300 car le condo est plus vieux (x3 en 30 ans, OK il y aussi de l’inflation dedans).
PS: celle-dont-ne-doit-pas-nommer-le-nom vit à Chuan Park. Le condo est l’exemple parfait de ce qui se passe à Singapour. Entre tentatives d’en-bloc, terrain réquisitionné par le gouvernement pour une somme symbolique, accidents, problèmes de conception et flambée des prix, avoir un condo à Singapour n’est pas un long fleuve tranquille.
Acheter à Singapour, une utopie ?
La majorité des Français propriétaires à Singapour ont souvent acheté avant 2013 et l’apparition de l’ABSD. De surcroît la hausse des prix est récente et les achats faits avant 2010 (il y a seulement 9 ans) ont probablement doublé voir plus dans certains cas.
Du coup ils ont fait des bonnes affaires et souvent n’hésite pas à le dire. Mais ils ne sont pas forcément une majorité, plutôt une minorité très visible dans la Cité-Etat.
La réalité du marché aujourd’hui est très différente. Sauf à avoir beaucoup d’argent et une confiance aveugle dans le marché de la Cité-Etat, peu d’étrangers NRP achètent de nouveaux condos à Singapour (39 transactions par mois en moyenne).
Et ceux qui le font sont souvent des exceptions qui finissent dans les médias comme James Dyson (un milliardaire Anglais qui vient de payer 73.8 million de dollars en cash pour son appartement). Contribuant à renforcer l’illusion que les étrangers font flamber les prix dans la Cité-Etat.
La réalité aujourd’hui
Je ne suis pas Nostradamus donc je ne ferai pas de prévisions sur le futur de l’immobilier dans la Cité-Etat. Gardez juste à l’esprit que les règles évoluent vite.
Acheter un condo aujourd’hui n’est pas à la portée de la majorité des étrangers NRP. Donc ne pensez pas que vous êtes pauvres ou que vous avez loupé quelque chose en faisant vos investissements. Ce n’est donc pas impossible, juste très coûteux et relativement risqué.
La majorité des Français vivent en location à Singapour. Et même si c’est parfois mieux d’être propriétaire, vivre en location dans un condo avec piscine ce n’est pas non plus le bagne ;)
Et pourquoi cet article ? Tout simplement parce que nous avons considéré l’achat d’un condo et que finalement, même si nous avions des facilités (PR, propriétaire qui nous vende le condo en dessous du prix du marché), c’était juste beaucoup trop cher et surtout beaucoup trop risqué :)
Sources : Inland Revenue Authority of Singapore (IRAS) / Urban Redevelopment Authority (URA) / URA Realis