7 choses à savoir si vous êtes étrangers* et que vous souhaitez acheter à Singapour.
1- La ville est chère
Singapour est régulièrement classée comme une des villes les plus chères du monde en ce qui concerne l’immobilier, que ce soit à l’achat ou à la location.
Les prix de l’immobilier ont été multipliés par deux en 15 ans
Un studio de 30m au centre-ville (Tanjong Pagar) se négocie autour de 1 million de dollars. La périphérie lointaine de l’île (Jurong, Punggol, Woodlands) est plus abordable mais il faut accepter des temps de transports beaucoup plus longs.
2- Les étrangers payent des taxes spéciales
ABSD, 4 lettres qui ont ruiné les rêves de nombreux français qui souhaitaient s’installer à Singapour. L’ABSD (Additional Buyer’s Stamp Duty) est une taxe spéciale de 15% à payer pour les étrangers (mais pas que) qui souhaitent acquérir un bien dans la Cité-Etat.
L’ABSD doit être payer cash avec votre apport personnel. Ce qui fait que celui-ci est en général très élevé.
3- L’apport initial est élevé
L’apport initial pour un appartement à Singapour est de 20% du prix de vente. Vous ne pouvez donc pas emprunter plus de 80% de la somme nécessaire à l’achat.
Par exemple pour un appartement à 1.5 million de dollars, vous devez avoir un apport personnel de 300,000 dollars minimum.
A cela s’ajoute les frais d’enregistrement et d’agents (2-3%) et l’ABSD (15%). Soit un total de 570,000 dollars à payer lors de l’achat (dans le cas d’un condo à 1.5 million de dollars).
4- Vous ne pouvez pas acheter n’importe quoi
Seulement des condos et appartements privés (sur toute l’île) et éventuellement des maisons (mais uniquement dans le quartier de Sentosa Cove). Vous ne pouvez pas acheter des HDB, que ce soit des HDB neufs ou même à la revente. Ceux-ci sont réservés aux Singapouriens et aux Résidents Permanents (PR).
En revanche il n’y a pas de quotas pour les propriétaires étrangers comme en Thaïlande. C’est à dire que vous pouvez acheter un appartement dans un condo même si tous les autres propriétaires sont étrangers.
5- Vous possédez rarement le terrain
La majorité des terrains où sont construits les condos et maisons sont en “99-year leasehold”. C’est à dire qu’au bout de 99 ans, le terrain (et tout ce qui est construit dessus) redevient la propriété de l’Etat.
En achetant en “99 year leasehold” vous achetez en fait pour 99 ans
Il existent des terrains en “999-year leasehold” et “Freehold” (donc comme en France). Mais ce ne sont qu’une minorité et surtout les appartements en “Freehold” coûte 50% plus cher que leurs homologues en “99-year leasehold”.
6- Les appartements se dégradent rapidement
Vivre à Singapour c’est vivre dans un climat tropical. Avec un taux d’humidité à 90%, des pluies diluviennes et une unique saison, les appartements souffrent beaucoup de la météo.
Il n’est pas rare de voir des appartements vieux de 5 ou 6 ans mais qui en paraissent 15 ou 20. Il faut donc rénover votre appartement à intervalles réguliers.
Cela est quelque chose de très commun en Asie du Sud-Est. Et encore la situation à Singapour est bien meilleure qu’en Malaisie ou en Thaïlande où les appartements sont en général moins bien construits.
7- Un avenir radieux ?
Mais alors pourquoi les prix ne s’effondrent pas ? Les prix ont baissé (un peu) depuis deux ans et les analystes s’accordent à dire que cela va continuer.
Et pourquoi les gens continuent d’acheter alors que le retour sur investissement est de plus en plus long et surtout incertain ?
- Parce que les acheteurs sont optimistes (et ne se rendent pas toujours compte des risques).
- Parce qu’il est encore facile d’emprunter vu que les taux d’interêt sont relativement bas.
- Parce que la loi est plutôt favorable au propriétaire.
- Parce qu’il n’y a pas de taxe sur les plus-values immobilières (si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans).
Et tout simplement parce que Singapour est une ville dynamique et qui attire toujours plus. Les gens viennent du monde entier pour vivre dans la Suisse de l’Asie.
La population va augmenter de 30% dans les 15 prochaines années
La ville va passer de 5.4 millions en 2015 à 6.9 millions d’habitants en 2030 selon le livre blanc du gouvernement. Certes ce ne sont que des estimations, mais il faudra bien loger ces nouveaux arrivants.
Les acheteurs sont optimistes et tablent sur le fait que les prix vont continuer à augmenter dans le futur même si la situation actuelle n’est pas au beau fixe.
Le mot de la fin
Vous l’avez compris, le principal frein à l’achat à Singapour est l’apport principal. Celui-ci est relativement important notamment pour les primo-accédants.
Ne pas pouvoir devenir propriétaire à Singapour est un des facteurs qui pousse de nombreux français à faire leurs valises au bout de plusieurs années.
Il est très difficile d’économiser pour un appart tout en payant un loyer
Quant aux français qui sont propriétaires à Singapour. Il s’agit d’une minorité très aisée qui possèdent souvent des maisons et appartements valant plusieurs millions de dollars**.
*Etrangers et non titulaire d’un PR (la visa de Résident Permanent à Singapour). Les lois sont sensiblement différentes pour les PR (par exemple l’ABSD n’est que de 7%) et ils peuvent acheter des HDB d’occasion mais pas les neufs (et à condition d’attendre 3 ans après l’obtention de leur statut de PR).
**Qui sont très souvent visibles dans les magazines de décoration à Singapour. D’ailleurs à ce sujet il y a un super reportage dans le “Room” du mois de Janvier 2016 au sujet de l’Ambassade de France à Bangkok.