Quels sont les frais d’agents à Singapour ?

Quels sont les frais d’agents à Singapour ?

• Gratuit au dessus de 4,000$ ?
• Toujours à la charge du propriétaire ?
• Négociable ?

Pour le nouveau venu à Singapour, la question des frais d’agents pour une location immobilière est souvent flou. Flou entretenus par les agents eux-mêmes (volontairement) et une partie de la Communauté française (involontairement).

Faisons le point sur le frais d’agents à Singapour dans le cas des locations.

 

Agent du propriétaire / agent du locataire

Tout d’abord il faut savoir qu’il y a deux types d’agents :

• L’agent du propriétaire
• L’agent du locataire

L’agent du propriétaire est mandaté par le propriétaire du bien immobilier pour le mettre en location sur les différentes sites immobiliers de Singapour (PropertyGuru, 99.co, iProperty,…). Sa commission est payée par le propriétaire.

L’agent du locataire est mandaté par le locataire (vous) pour chercher un bien immobilier correspondant à vos désirs. Il fait les recherches à votre place, appelle les autres agents et vous emmène faire les visites (dans sa voiture la plupart du temps) et négocie pour vous. Sa commission est payée par le locataire (ou dans le cas du co-broke par le propriétaire).

Cette distinction est important pour la suite.

 

Qui paye les frais d’agent ?

A moins que vous engagiez un agent, un locataire ne doit JAMAIS payer des frais d’agents.

Si vous trouvez un appartement sur un site de location, que vous contactez vous-même l’agent alors vous ne devez payer AUCUN frais. C’est au propriétaire de payer car c’est son agent, et pas le votre.

Mais alors pourquoi l’agent me réclame des frais ?

Parce que c’est l’arnaque la plus commune de Singapour. En fait, en acceptant de payer une commission à l’agent, celui-ci devient votre agent ET celui du propriétaire. Il représente donc les deux parties et collecte deux fois les frais (c’est interdit par la loi).

Et si vous refusez de payer une commission, alors il ne vous mettre pas en relation avec le propriétaire qui ne saura jamais que vous étiez intéressés.

 

Le beurre et l’argent du beurre

Les agents préfèrent présenter des locataires avec qui ils ont réussi à négocier une meilleure commission (même si le loyer est plus bas) que des locataires prêt à payer le prix fort (mais qui ne veulent pas céder au chantage des commissions).

Tous les agents ne sont pas comme ça. Mais un nombre suffisant utilisent ces mauvaises pratiques pour que cela ne soit pas des cas isolés.

 

De combien sont les frais d’agents ?

Si vous souhaitez embaucher un agent, celui-ci se chargera de tout. Contacter les autres agents, faire les pré-visites, vous présenter les biens et négocier pour vous.

Dans ce cas, vous devrez lui verser une commission, mais uniquement si vous signez un contrat (pas de location = pas de commission).

En théorie, il n’y a aucune règles ou obligations légales pour les frais d’agents. Mais en pratique les tarifs pratiqués sont :

• • Un demi-mois de loyer pour un contrat d’un an (ou moins)
  • Un mois de loyer pour un contrat de deux ans.

Et ceux-ci ne s’appliquent que si vous engagez un agent pour vous représenter. Encore une fois, si vous contactez l’agent du propriétaire, vous n’avez RIEN à payer. 

 

Le cas du co-broke

Certains agents proposent aux locataires de leur offrir les frais d’agents si le loyer est supérieur à un certains prix.

C’est un système appelé “co-broke” où les agents se mettent d’accord pour partager la commission d’une location. Et cette commission sera payée par le propriétaire. Le système aurait pu être une bonne idée, mais il conduit à des effets de bords pervers.

Certains agents ne souhaitent pas faire de co-broke. Ils préfèrent garder toute la commission pour eux. Ou encore, le taux de partage proposé par l’autre agent n’est pas attractif à leur yeux.

Du coup même si votre agent est d’accord pour partager sa commission mais que l’autre ne l’est pas, alors la transaction ne pourra se faire. Ainsi la première chose que les agents des locataires font lorsqu’ils recherchent des biens, c’est de négocier le taux de co-broking.

Et si il n’est pas bon, alors ils ne vous présentent même pas le bien. Du coup vous pouvez passer à côté d’une bonne affaire, juste parce que l’agent du propriétaire est inflexible.

 

Les agents qui n’ont pas réellement d’annonces

Combien de fois avez-vous appeler un agent… Et celui-ci vous a indiqué que le logement que vous vouliez était déjà loué (mais l’annonce est toujours en place) ?

Tout simplement parce que certains agents n’ont pas de mandat du propriétaire et postent tout de même des annonces de locations (les annonces sont faciles à reconnaître : en général il n’y a pas de photos de l’intérieur de l’appartement).

Le principe est simple : l’agent poste une fausse annonce et dès qu’il y a un client, il lui annonce que le bien est déjà loué et lui propose d’autres appartements.

De facto il devient alors votre agent car ils vous proposent d’autres appartements. Si vous dîtes oui, alors vous devrez payer des frais d’agents… Le plus simple c’est de dire non et de continuer à chercher par vous même.

C’est une des stratégies les plus communes des agents et qui prêtent à confusion. 

Il est strictement interdit par la loi de poster des annonces sans posséder de mandat du propriétaire. Mais de nombreux agents le font (et jouent sur la confusion agent du locataire / agent du propriétaire) et ciblent spécialement les expats. Ambiance.

 

Mais pourquoi personne ne fait rien ?

En fait, personne ne fait rien car tout le monde pense que ces frais d’agents sont normaux et du coup personne ne remets en question. Pire les gens cherchent plutôt à savoir combien ils doivent payer et du coup ne pense même pas qu’ils n’ont rien à payer.

Et puis il faut reconnaître que :

• • Ce n’est pas dans l’interêt des agents d’exposer clairement les règles et parce qu’ils sont les premiers bénéficiaires du système.
  • Les locataires sont étrangers à 95% des cas, donc ça n’intéresse que très peu les autorités de l’île.
  • Le logement et les frais attenants sont pris en charge dans le package de certains expats donc ils ne s’en préoccupent pas.

Mais surtout Parce que les locataires sont perdus et préfèrent croire leur agent (qui a un interêt à vous faire croire que vous devez lui payer un mois de loyer) plutôt que d’essayer de se renseigner auprès des autorités compétentes de Singapour.

 

Quel est la situation du marché de la location ?

Une rapide coup d’oeil sur les dernières actualités du marché immobilier dans la Cité-Etat fait apparaître quelques faits intéressants :

• • Le nombre d’appartements vacants n’a jamais était aussi élevé avec près de 28,560 appartements vides fin 2017.
  • Le taux d’appartements vacants à Singapour est de 7.7%*. Soit deux fois plus que la ville de San Francisco (3.1%) et trois fois plus celle de New-York (2%).
  • 49,618 appartements privés (condos) sont en construction actuellement.

Mais alors pourquoi le prix des locations ne baissent quasiment pas alors que tous les indicateurs sont dans le rouge ?

Tout simplement parce que les agents immobiliers abusent du fait que les locataires sont à 95% des étrangers et que ceux-ci ne connaissent rien à l’immobilier de l’île.

 

Une situation amenée à évoluer ?

Alors qu’en théorie les prix des locations devraient diminuer fortement, ceux-ci résistent très bien même si certains endroits commencent à montrer des signes de faiblesses.

Maintenant à voir si les expats vaches à lait qui se font traire depuis la commission jusqu’à la caution en passant par les petites clauses du contrat vont continuer à se laisser faire. D’autant que leur nombre diminue chaque année.

 

Des questions sur l’immobilier à Singapour ? N’hésitez pas à consulter les questions & réponses sur le sujet.