Quels sont les frais d’agents à Singapour ?

Mais de combien sont les frais d’agents à Singapour ?

A moins que vous engagiez un agent, un locataire ne doit JAMAIS payer des frais d’agents. Oubliez les calculs foireux en fonction des prix, de la durée,…

Si vous trouvez un appartement sur un site de location et que vous contactez vous-même l’agent alors vous ne devez payer AUCUN frais d’agent. C’est au propriétaire de TOUT payer car c’est SON agent, et pas le votre.

Mais alors pourquoi l’agent me réclame des frais ?

Parce que c’est l’arnaque la plus commune de Singapour. En fait, en acceptant de payer une commission à l’agent, celui-ci devient votre agent ET celui du propriétaire, il représente donc les deux parties et collecte donc deux fois les frais.

Et si vous refusez de payer une commission, alors il ne vous mettre pas en relation avec le propriétaire qui ne saura jamais que vous étiez intéressés.

 

Le beurre et l’argent du beurre

Pire pour les propriétaires, les agents préfèrent présenter des locataires avec qui ils ont réussi à négocier une meilleure commission même si le loyer est plus bas que des locataires prêt à payer le prix fort (mais qui ne veulent pas céder au chantage des commissions).

Evidemment la plupart des sites Internet sur la location à Singapour sont tenus par des agents (ou tirent leur revenu des agents) et ne font pas mention de cet aspect.

Habiter à Singapour

Encore pire, une rapide recherche dans Google et vous verrez que tous les sites qui apparaissent en premier sont ceux d’agents ou d’agences et qu’ils entretiennent habilement le flou autour du sujet, voir sont carrément mensongers en essayant de faire passer ça pour une obligation.

Autre chose, les agents ne sont PAS autorisés à collecter l’argent pour les loyers, le stamp duty, la caution,… C’est interdit et c’est marqué noir sur blanc sur les sites des autorités de Singapour**.

Ils ne peuvent recevoir que des commissions. Vous devez versez l’argent directement au landlord et PAS à l’agent. Et si celui-ci insiste, c’est qu’à priori il y a une arnaque quelque part.

 

Les agents qui n’ont pas réellement d’annonces

Combien de fois avez-vous appeler un agent et celui-ci vous a indiqué que le logement que vous vouliez était déjà loué (mais l’annonce est toujours en place) ?

Tout simplement parce que certains agents n’ont pas de mandat du propriétaire et postent tout de même des annonces de locations (les annonces sont faciles à reconnaître : en général il n’y a pas de photos de l’intérieur de l’appartement).

Les shophouses à Spottiswoode Park Road

Le principe est simple : l’agent poste une fausse annonce et dès qu’il y a un client, il lui annonce que le bien est déjà loué et lui propose d’autres appartements.

De facto il devient alors votre agent car ils vous proposent d’autres appartements. Si vous dîtes oui, alors vous devrez payer des frais d’agents… Le plus simple c’est de dire non et de continuer à chercher par vous même.

C’est une des stratégies les plus communes des agents et qui prêtent à confusion car vous vous retrouvez avec deux agents alors que vous pensiez contacter l’agent du propriétaire. Il est strictement interdit par la loi de poster des annonces sans posséder de mandat du propriétaire mais de nombreux agents le font et jouent sur la confusion pour gagner des commissions.

 

Qui paye le Stamp Duty ?

Le Stamp Duty est payé soit par le propriétaire, soit par le locataire, soit par les deux, en fonction de ce qui est écrit dans le contrat. Il faut qu’il soit marqué QUI le paye dans le contrat, si ça n’y ait pas, faîtes le préciser.

Autre chose : à moins de louer un appart entier, vous ne devez PAS payer de stamp duty. Si vous louer une chambre, vous ne devez PAS payer de stamp duty, c’est tout simplement interdit, le stamp duty ne s’applique qu’aux locations en entier et pas aux chambres.

Location à Singapour

Si l’agent évoque le Stamp Duty dans le cadre d’une location de chambre, alors vous avez à faire à un pourri qui essaye de gratter quelques dizaines de dollars en prétextant des obligations légales dans le but de vous faire PEUR (et ça marche parce que vous êtes étrangers et que vous ne connaissez pas les règles).

 

Mais pourquoi personne ne fait rien ?

En fait, personne ne fait rien car tout le monde pense que ces frais d’agents sont normaux et du coup personne ne remets en question. Pire les gens cherchent plutôt à savoir combien ils doivent payer et du coup ne pense même pas qu’ils n’ont rien à payer.

Et puis il faut reconnaître que :

    • Ce n’est pas dans l’interêt des agents d’exposer clairement les règles et parce qu’ils sont les premiers bénéficiaires du système.
    • Les locataires sont étrangers à 95% des cas, donc ça n’intéresse que très peu les autorités de l’île.
    • Le logement et les frais attenants sont pris en charge dans le package de certains expats donc ils ne s’en préoccupent pas.

Mais surtout Parce que les locataires sont perdus et préfèrent croire leur agent (qui a un interêt à vous faire croire que vous devez lui payer un mois de loyer) plutôt que d’essayer de se renseigner auprès des autorités compétentes de Singapour.

 

Quel est la situation du marché de la location ?

Une rapide coup d’oeil sur les dernières actualités du marché immobilier dans la Cité-Etat fait apparaître quelques faits intéressants :

    • Le nombre de condos vacants n’a jamais était aussi élevé avec plus de 10,000 appartements vides.
    • Les développeurs immobiliers vont livrer 12,000 appartements en 2014 (contre 15,885 en 2013 et 21,478 en 2012).
    • Le taux d’appartements vacants à Singapour est de 7.1%* soit deux fois plus que la ville de San Francisco (3.1%) et trois fois plus celle de New-York (2%).
    • Il y a actuellement 84,917 appartements en construction dans des condos dont près d’un tiers (30,819) n’a pas encore trouvé d’acheteur.
    • A cela s’ajoute 14,000 appartements en construction dans des Executive Condos commandés par le gouvernement
    • Le nombre d’EP holders a atteint son plus bas niveau depuis 2011.

Mais alors pourquoi le prix des locations ne baissent quasiment pas alors que tous les indicateurs sont dans le rouge ?

Tout simplement parce que les agents immobiliers abusent du fait que les locataires sont à 95% des étrangers et que ceux-ci ne connaissent rien à l’immobilier de l’île à part que Singapour c’est soi-disant cher et qu’il faut absolument vivre en condo.

 

Une situation amenée à évoluer ?

Alors qu’en théorie les prix des locations devraient diminuer fortement, ceux-ci résistent très bien même si certains endroits commencent à montrer des signes de faiblesses.

Maintenant à voir si les expats vaches à lait qui se font traire depuis la commission jusqu’à la caution en passant par les petites clauses du contrat vont continuer à se laisser faire. D’autant que leur nombre diminue chaque année.

Quels sont les frais d'agents à Singapour ?

Vu le système en place, il reste difficile de louer sans passer par un agent car ceux-ci feront tout pour ne pas vous présenter au propriétaire si vous refusez de leur payer une commission.

Donc Gardez à l’esprit que vous ne payez des frais d’agents que si vous engagez un agent pour chercher un appartement pour vous. Et pas dans le cas ou vous contactez un agent quand vous avez vu une annonce sur un site de location.

 

[Edit] Et si j’engage un agent, combien je dois le payer ? En théorie il n’y a aucune règles ou obligations légales donc tout est négociable. En général les tarifs pratiqués sont :

    • Un demi-mois de loyer pour un contrat d’un an ou moins
    • Un mois de loyer pour un contrat de deux ans. 

Et ceux-ci ne s’appliquent que si vous engagez un agent pour vous représenter. Encore une fois, si vous contactez l’agent du propriétaire, vous n’avez RIEN à payer. 

 

Sources : Singapore Business ReviewForbes / STProperty / 99.co / PropertyGuru

 

*Q1 2014. La situation est encore pire pour le centre ville de Singapour (Orchard, River Valley, Dhoby Ghaut,…) où le taux d’appartements vacants atteint 8.5%. 

**Salespersons are not allowed to handle any transaction monies, including rental deposits and rentals. Transaction monies also include option fee, downpayment, stamp duties, deposits and sales proceeds, in the sale or purchase of your property CEA Website (l’autorité officielle en charge des agents immobiliers à Singapour).