Quels sont les frais d’agents à Singapour ?

Quels sont les frais d’agents à Singapour ?

  • Gratuit au dessus de 4,000$ ?
  • Toujours à la charge du propriétaire ?
  • Négociable ?

Pour le nouveau venu à Singapour, la question des frais d’agents pour une location immobilière est souvent flou. Flou entretenus par les agents eux-mêmes (volontairement) et une partie de la Communauté française (involontairement).

Location à Singapour

Faisons le point sur le frais d’agents à Singapour dans le cas des locations.

 

Agent du propriétaire / agent du locataire

Tout d’abord il faut savoir qu’il y a deux types d’agents :

  • L’agent du propriétaire
  • L’agent du locataire

L’agent du propriétaire est mandaté par le propriétaire du bien immobilier pour le mettre en location sur les différentes sites immobiliers de Singapour (PropertyGuru, 99.co, iProperty,…). Sa commission est payée par le propriétaire.

L’agent du locataire est mandaté par le locataire (vous) pour chercher un bien immobilier correspondant à vos désirs. Il fait les recherches à votre place, appelle les autres agents et vous emmène faire les visites (dans sa voiture la plupart du temps) et négocie pour vous. Sa commission est payée par le locataire (ou dans le cas du co-broke par le propriétaire).

Cette distinction est important pour la suite.

 

Qui paye les frais d’agent ?

A moins que vous engagiez un agent, un locataire ne doit JAMAIS payer des frais d’agents.

Si vous trouvez un appartement sur un site de location, que vous contactez vous-même l’agent alors vous ne devez payer AUCUN frais. C’est au propriétaire de payer car c’est son agent, et pas le votre.

Mais alors pourquoi l’agent me réclame des frais ?

Parce que c’est l’arnaque la plus commune de Singapour. En fait, en acceptant de payer une commission à l’agent, celui-ci devient votre agent ET celui du propriétaire. Il représente donc les deux parties et collecte deux fois les frais (c’est interdit par la loi).

Et si vous refusez de payer une commission, alors il ne vous mettre pas en relation avec le propriétaire qui ne saura jamais que vous étiez intéressés.

 

Le beurre et l’argent du beurre

Les agents préfèrent présenter des locataires avec qui ils ont réussi à négocier une meilleure commission (même si le loyer est plus bas) que des locataires prêt à payer le prix fort (mais qui ne veulent pas céder au chantage des commissions).

Habiter à Singapour

Tous les agents ne sont pas comme ça. Mais un nombre suffisant utilisent ces mauvaises pratiques pour que cela ne soit pas des cas isolés.

 

De combien sont les frais d’agents ?

Si vous souhaitez embaucher un agent, celui-ci se chargera de tout. Contacter les autres agents, faire les pré-visites, vous présenter les biens et négocier pour vous.

Dans ce cas, vous devrez lui verser une commission, mais uniquement si vous signez un contrat (pas de location = pas de commission).

De combien sont les frais d'agents ?

En théorie, il n’y a aucune règles ou obligations légales pour les frais d’agents. Mais en pratique les tarifs pratiqués sont :

    • Un demi-mois de loyer pour un contrat d’un an (ou moins)
    • Un mois de loyer pour un contrat de deux ans.

Et ceux-ci ne s’appliquent que si vous engagez un agent pour vous représenter. Encore une fois, si vous contactez l’agent du propriétaire, vous n’avez RIEN à payer. 

 

Le cas du co-broke

Certains agents proposent aux locataires de leur offrir les frais d’agents si le loyer est supérieur à un certains prix.

C’est un système appelé “co-broke” où les agents se mettent d’accord pour partager la commission d’une location. Et cette commission sera payée par le propriétaire. Le système aurait pu être une bonne idée, mais il conduit à des effets de bords pervers.

Certains agents ne souhaitent pas faire de co-broke. Ils préfèrent garder toute la commission pour eux. Ou encore, le taux de partage proposé par l’autre agent n’est pas attractif à leur yeux.

Du coup même si votre agent est d’accord pour partager sa commission mais que l’autre ne l’est pas, alors la transaction ne pourra se faire. Ainsi la première chose que les agents des locataires font lorsqu’ils recherchent des biens, c’est de négocier le taux de co-broking.

Et si il n’est pas bon, alors ils ne vous présentent même pas le bien. Du coup vous pouvez passer à côté d’une bonne affaire, juste parce que l’agent du propriétaire est inflexible.

 

Les agents qui n’ont pas réellement d’annonces

Combien de fois avez-vous appeler un agent… Et celui-ci vous a indiqué que le logement que vous vouliez était déjà loué (mais l’annonce est toujours en place) ?

Tout simplement parce que certains agents n’ont pas de mandat du propriétaire et postent tout de même des annonces de locations (les annonces sont faciles à reconnaître : en général il n’y a pas de photos de l’intérieur de l’appartement).

Les shophouses à Spottiswoode Park Road

Le principe est simple : l’agent poste une fausse annonce et dès qu’il y a un client, il lui annonce que le bien est déjà loué et lui propose d’autres appartements.

De facto il devient alors votre agent car ils vous proposent d’autres appartements. Si vous dîtes oui, alors vous devrez payer des frais d’agents… Le plus simple c’est de dire non et de continuer à chercher par vous même.

C’est une des stratégies les plus communes des agents et qui prêtent à confusion. 

Il est strictement interdit par la loi de poster des annonces sans posséder de mandat du propriétaire. Mais de nombreux agents le font (et jouent sur la confusion agent du locataire / agent du propriétaire) et ciblent spécialement les expats. Ambiance.

 

Mais pourquoi personne ne fait rien ?

En fait, personne ne fait rien car tout le monde pense que ces frais d’agents sont normaux et du coup personne ne remets en question. Pire les gens cherchent plutôt à savoir combien ils doivent payer et du coup ne pense même pas qu’ils n’ont rien à payer.

Et puis il faut reconnaître que :

    • Ce n’est pas dans l’interêt des agents d’exposer clairement les règles et parce qu’ils sont les premiers bénéficiaires du système.
    • Les locataires sont étrangers à 95% des cas, donc ça n’intéresse que très peu les autorités de l’île.
    • Le logement et les frais attenants sont pris en charge dans le package de certains expats donc ils ne s’en préoccupent pas.

Mais surtout Parce que les locataires sont perdus et préfèrent croire leur agent (qui a un interêt à vous faire croire que vous devez lui payer un mois de loyer) plutôt que d’essayer de se renseigner auprès des autorités compétentes de Singapour.

 

Quel est la situation du marché de la location ?

Une rapide coup d’oeil sur les dernières actualités du marché immobilier dans la Cité-Etat fait apparaître quelques faits intéressants :

    • Le nombre d’appartements vacants n’a jamais était aussi élevé avec près de 28,560 appartements vides fin 2017.
    • Le taux d’appartements vacants à Singapour est de 7.7%*. Soit deux fois plus que la ville de San Francisco (3.1%) et trois fois plus celle de New-York (2%).
    • 49,618 appartements privés (condos) sont en construction actuellement.

Mais alors pourquoi le prix des locations ne baissent quasiment pas alors que tous les indicateurs sont dans le rouge ?

Meubles Singapour

Tout simplement parce que les agents immobiliers abusent du fait que les locataires sont à 95% des étrangers et que ceux-ci ne connaissent rien à l’immobilier de l’île.

 

Une situation amenée à évoluer ?

Alors qu’en théorie les prix des locations devraient diminuer fortement, ceux-ci résistent très bien même si certains endroits commencent à montrer des signes de faiblesses.

Quels sont les frais d'agents à Singapour ?

Maintenant à voir si les expats vaches à lait qui se font traire depuis la commission jusqu’à la caution en passant par les petites clauses du contrat vont continuer à se laisser faire. D’autant que leur nombre diminue chaque année.

 

Des questions sur l’immobilier à Singapour ? N’hésitez pas à consulter les questions & réponses sur le sujet.

18 Commentaire

  1. Bonjour, merci pour cet article complet et très intéressant (comme tjs !).
    Qq ptites questions pour une française qui va peut-être bientôt débarquer à Singapour : quelle est la différence entre un condo et un executive condo ? C’est quoi le stamp duty ? Et les EP holders ? Sur le site propertyguru.com.sg c’est principalement des agents non ? Et enfin, est-ce-qu’il existe à Singapour des personnes qui peuvent chercher un appartement pour nous à distance selon certains critères et nous en présenter qd on arrive (avec des frais équivalents à un agent mais sans en être un) ?
    Un grand merci d’avance !

    • Bonjour, on vient de se faire expatrier et du coup la société nous a fait passer par un agent pour gérer la recherche d’appartement. Elle est vraiement pro et parle français, je sais pas trop si ça gêne Louis que je donne son mail. Mais au moins ça permet d’éviter ce genre d’arnaque.

      Merci Louis pour les infos, toujours intéressant ! On aurait peut être du être encore plus dur dans la négociation du coup !!!!

    • La recommandation d’agents est un sujet sensible à Singapour car certains agents rémunèrent les personnes qui les recommandent.

      C’est notamment très courant dans les Grandes Entreprises qui accueillent beaucoup d’expats où les RH et les sécretaires ont toujours des agents à recommander car ils touchent une commission si la location se fait.

      Je ne dis pas que c’est le cas de tous les agents, mais cela reste fréquent. Cela ne veut pas dire que l’agent est mauvais ou bon (la majorité des agents utilisent ce système).

      Dans tous les cas, le mieux c’est de faire appel à plusieurs agents et de faire jouer la concurrence afin de voir quel est celui qui vous convient le mieux. Rien ne vous oblige à avoir un seul agent et avoir plusieurs agents vous permets de vois beaucoup plus de propriétés et de toute façon vous ne paierez que celui avec qui vous signez l’appartement. Conseil : prenez des agents de différentes agences car souvent ils ne “travaillent” qu’entre collègues pour des questions de commissions.

      @Nicolas : pas de souci pour recommander un agent mais cela n’engage que toi :)

  2. Bonjour Louis, Merci pour ton article mais pourrais-tu m’ indiquer la ou les lois en vigueur qui stipule ce que tu disais par rapport aux frais d’ agents a ne pas payer? Je suis passee comme tu l’ indiques bien, par property guru pour ma recherche d’ appart, je suis encore en plein dedans d’ ailleurs. L’ appart en question ne m’ a pas plu donc l’ agent a fait des recherches pour m’ en proposer d’ autres, parmi lesquels je serais suceptible de signer donc je m’ apprete a lui payer sa commission suivant ton explication…Mais pour en etre sure et avoir tous les arguments de mon cote, je voudrais savoir ressortir les lois en vigueur pour ne pas me faire avoir. Merci d’ avance.

    • Il n’y a pas de loi sur le sujet. Aucune loi ne vous oblige à payer un agent. Les soi-disantes “best practices” ont été faites par les agents et les agences à leur avantage et au détriment des locataires (souvent étrangers) qui n’y connaissent rien.

  3. Perso j’ai changé d’appartement et j’ai négocié assez facilement à la baisse. Rien à voir avec les prix encore pratiqués il y a un an. Enfin les agent fees, je suis tout à fait d’accord, ne jamais lâché un centime. Tout est négociable ici et en général on est meilleur pour ça alors il faut en profiter.

    • Lors de renouvellement les propriétaires sont beaucoup plus enclins à négocier car :
      – Le marché est à la baisse
      – Il éviter de (re)payer des frais d’agents
      – Il évite le fait d’avoir un appartement vide pendant des semaines, voir plus

      Et si votre propriétaire rechigne à baisser votre loyer, n’hésites pas à négocier le remplacement de l’électroménager ou lui demander de repeindre l’appartement voir de faire des travaux mineurs.

    • Bonjour Louis, dans quelques mois il faudra que nous renouvelions le bail de notre appart, et nous sommes ok pour repartir sur 2 ans.. Y a t’il une chance que nous puissions passer direct vers le proprio en enlevant les 2 agents du milieu? Je viens de relire le contrat, j’ai un effet signé un document indiquant que “the tenant shall be liable to pay further commission to the réal Estate agent… Shall amount to TBAdvised SGD”
      As tu vu des cas ou au renouvellement les locataires ont réussi à passer direct vers le proprio? Merci encore pour les articles plus qu’utiles:)

    • Bonjour Magali, pour les renouvellements de bail il n’y a aucun frais à payer (je n’ai jamais vu quelqu’un payer des frais pour un renouvellement vu qu’il n’y a quasiment rien à faire si ce n’est changer les dates dans un contrat). De surcroît vous devriez déjà être en contact avec le propriétaire puisque vous devez lui payer le loyer à lui et non à l’agent (les agents n’ont pas le droit de collecter des loyers) et qu’il doit y avoir son nom sur le contrat…

  4. Dites, si on a un bail d’1 an et qu’on le prolonge de 2 lors du renouvellement, savez-vous si on doit doubler la caution? Et dans l’autre sens, si on a un bail de 2 ans et qu’on le ramene a 1 lors du renouvellement, peut-on se faire rembourser la moitie de la caution?
    Aussi, comment est calcule le stamp duty? Merci pour le blog!

    • La caution est toujours la même, peu importe la durée de votre contrat.

      Pour le calcul du stamp duty il y a un calculateur disponible sur le site de l’IRAS (Les impôts de Singapour).

    • Merci pour ces precisions.
      Et donc si on renouvelle le bail, on n’a pas besoin de repayer la caution, exact?
      Aussi, un agent que j’ai vu (mais pas celui du proprietaire donc) m’a dit que si je signais avec elle, lors que le bail approcherait de la fin, elle me recontacterait pour gerer le renouvellement (revaluation du prix du loyer par exemple). Est-ce que ca se fait? Si oui, est-ce que ca se paie? Merci d’avance.

    • C’est une caution, donc pas besoin de repayer pour un renouvellement (comme en France d’ailleurs).

      Pour le reste des questions, je vous renvoie aux autres commentaires : Renouvellement de bail = aucun frais à payer, peu importe ce que raconte l’agent qui va essayer (bien sûr) de gratter de l’argent.

      Les expats c’est un peu les vaches à lait des agents immobiliers à Singapour donc ne vous laissez pas faire.

  5. Nous avons un agent (c’est la compagnie qui nous a mis en contact) et avons fait hier une 2eme apres-midi de visites, dont des 2emes visites dans des apparts deja reperes la 1ere fois. Pour l’appartement en pole position nous avons eu droit de la part de l’agent a :
    1/ sur la liste d’appartements a visiter, l’appartement figurait deja avec une mention “offre deja rejetee a 3400$/mois” (sachant que le prix de base est de 3600$)
    2/ au moment de quitter l’agent, on discute de notre appart prefere et la on a droit a un “il y a deja une offre en cours donc emmenager 2eme moitie de Novembre ne va peut etre pas etre possible, va falloir aller plus vite que cela”

    Bon… faut pas aller tres loin dans les blogs pour lire que le #2 est un grand classique. Par contre j’avoue que le #1 est plus original pour moi.

    Je voulais donc avoir un 2nd avis…

    Merci!!

    NB1 : la 1ere journee de visite etait debut Septembre

    NB2 : d’apres ura.gov.sg les locations equivalentes et recentes dans l’immeuble sont toutes > ou = a 3600$

    • Salut David,

      Merci pour le commentaire.

      Du très classique, les nouveaux arrivants sont la cible privilégiée des agents car ils ne connaissent pas le marché locatif de Singapour (ils savent juste qu’en général c’est onéreux).

      Les agents ont plein de techniques et d’astuces pour vous faire croire que le bien est très demandé et qu’il y a pénurie donc on ne peut pas négocier les prix… Mais n’oubliez que plus votre loyer sera élevé, plus la commission de l’agent sera importante donc il n’a pas interêt à faire baisser les prix.

      De surcroît il est plus intéressant pour l’agent d’aider le propriétaire (car il pourra louer le bien plusieurs fois et donc à chaque fois faire une commission) plutôt que le locataire qui partira dans un autre pays à la fin du bail.

      Un appart “très demandé” qui reste sur le marché plus d’un mois ce n’est pas un bon signe. Les bonnes affaires partent très vite à Singapour. Un bon indicateur de l’attrait d’un logement : le nombre de transactions en locations par rapport au nombre d’appartements totals. Si il y a beaucoup de mouvements c’est qu’à priori les gens ne se plaisent pas et donc changent… Alors que si il y a peu de mouvements c’est que le condo plaît (les locataires restent dedans et les proprios y vivent).

  6. Objet: Demande de partenariat
    Monsieur, Madame, le (la) responsable,

    Nous association pour la protection de l’environnement et l’encadrement des enfants pour la scolarisation APEE Asbl en Sigle avons l’honneur de solliciter de votre haute bienveillance pour être en partenariat avec nous.
    En effet, Nous exerçons nos activité dans :
    – L’agriculture, L’élevage de petites et grosses batailles,
    – Promouvoir les activités génératrices de revenus pour l’autofinancement de l’Association,
    – fabrication de savon,
    – Encadrement de la jeunesse dans des projets de développement durable tant sur le
    Plan moral qu’intellectuel, électricité,
    – musée national de L’histoire de l’immigration,
    – Sport pour le développement durable,
    – Eau et assainissement,
    – Construction de route,
    – agence de transport
    Changement climatique et justice environnementale
    – la lutte contre la discrimination faite aux femmes, l’égalité entre l’homme et la femme
    – la santé de la femme pour le prolapsus c’est-à-dire que nous l’orientation aux hôpitaux pour se faire soignés,
    – Paludisme
    – Contribuer a la sensibilisation et a la formation des filles et femmes ayant le VIH ̸ SIDA,
    – Santé publique,
    – Droit des femmes
    – visite et aide des prisonniers,
    – Photos et camera
    – pêche et pisciculture,
    -éliminer les violences faites aux femmes et filles et assurer le respect de l’intégrité et l’autonomie physiques des femmes,
    – formations et encadrements pour les jeunes filles mères,
    – Assistance aux soins médicaux des enfants malades et handicapé,
    – Scolarisation des enfants de la rue, non accompagnés, abandonnés.
    – droit des enfants,
    – Nous aidons les enfants délaissés, les orphelins pour la scolarisation et les soins médicaux,
    – construire l’orphelinat
    Notre siège sociale c’est au Burundi précisément a Bujumbura Mairie
    Dans l’espoir que notre demande retiendra votre approbation, veuillez agréer Monsieur, Madame, l’expression de notre profond respect.
    E-mail:ruthbagaya133@gmail.com
    E-mail:apeeburundi92@gmail.com
    Tel: +257 61738042 Whatsapp; +257 62251491
    Coordinatrice
    Pour l’APEE-BURUNDI
    Bagaya mars.

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