Ce qu’il faut savoir avant tout c’est que le marché de la location à Singapour est essentiellement un marché destinés pour les expats étant donné que 90% des Singapouriens sont propriétaires de la logements (HDB, Executive Condos, Landed Properties,…).
Il suffit que la demande des expats pour les locations à Singapour diminue (que ce soit en valeur ou en volumes) pour que le marché de la location soit immédiatement impacté.
Et c’est exactement ce qui est en train de se passer en ce moment à Singapour, notamment sur les districts centraux qui accueillent les expats les plus fortunés.
Du coup Singapour enregistre sur le premier trimestre de l’année 2012 une chute des prix à la location pouvant aller jusqu’à 15% sur les quartiers proches du centre mais également dans les quartiers lointains comme le district 18 (Pasir Ris / Tampines) ou le district 22 (Boon Lay / Jurong / Tuas) qui ont vu leur prix baisser (entre 6 et 8%). Quelles sont les raisons qui peuvent expliquer cette chute ?
#1 Les packages pour les expats sont moins sympas
Conséquence directe de la crise en Europe et aux Etats-Unis, les sociétés internationales ont tendance à réduire les avantages accordés aux expatriés.
Ainsi comme le loyer n’est plus entièrement pris en charge (ou alors plus pris en charge du tout), les expats se tournent vers des locations moins onéreuses entrainant une chute des prix en valeur sur les quartiers de l’ultra-centre (qui compte-tenu de leur prix, environ 9,000$ par mois, sont généralement la chasse gardée des salariés qui ont des housing allowances).
#2 Les lois sur l’immigration se sont durcies
Si il y a toujours plus de français à Singapour, ce n’est pas le cas des autres nationalités qui ont plutôt tendance à quitter à Singapour.
Actuellement il y a plus de gens qui quittent Singapour que de personnes qui y arrivent notamment à cause du durcissement des lois sur l’immigration. Parmi les personnes qui partent ont retrouvent notamment les Chinois de Chine (PRC), mais aussi les Philippinos qui sont directement visés par les dernières lois.
Fait nouveau, les Indonésiens et les Malaisiens (il y a 600,000 Malaisiens qui vivent à Singapour) sont moins enclins à venir ou rester à Singapour tout simplement car Kuala Lumpur et Jakarta sont également devenus des centres économiques dans la région rendant de facto Singapour moins attractive pour eux (mais tout cela reste très relatif).
Du coup il y a moins d’étrangers à Singapour entraînant automatiquement une baisse de la demande. Par exemple le district 25 (Admiralty / Woodlands) qui accueillent beaucoup de Malaisiens (à cause de sa proximité avec le Causeway link pour Johor Bahru) a vu ses prix à la location chutés de 7%.
#3 Il y a trop de logements sur le marché
Le boom de l’immobilier ces dernières années a entraîner des mises en chantier très importantes que ce soit au niveau de la HDB Authority ou des consortiums privés. Oui mias voilà entre le moment où l’on commence la construction et la livraison, quelques années s’écoulent.
Habituellement il y a 12,5000 nouveaux HDB crées par an, en 2012 il y a en aura 25,000. Du côté des condos il y a environ 8,000 unités mises sur le marché chaque année, en 2012 il y en aura 30,000 !
Du coup le marché de la location commence à connaître une offre trop importante alors même que la demande commence à faiblir (les nouveaux condos sont en règle générale des investissements immobiliers et sont destinés à la location).
Conclusion
L’ensemble de ces facteurs contribuent à entraîner une chute des prix à la location à Singapour. Pour l’instant cela ne concerne que les locations même si les prix à l’achat marquent aussi le pas depuis le début de l’année (pas de chute mais une stagnation des prix).
Le début d’une crise ? Pas vraiment, il s’agit plutôt d’une correction nécessaire compte-tenu du fait que les prix s’étaient envolés (au délà du raisonnable) ces dernières années. Ce n’est donc qu’un retour sur terre pour les prix de l’immobilier à Singapour, mais l’atterissage risque d’être brutal.
Pour l’anecdote, il reste encore des appartements à vendre (environ une centaine sur les 1129 units) dans le nouveau condo Reflections (Keppel Bay), chose impensable il y a encore quelques mois (Avant il n’était pas rare de voir des ventes et des reventes avant même la livraison d’un projet)…
* Tous les chiffres cités proviennent de PropertyGuru, HDB, Singstat mais également de la conférence “Where are the Business opportunities for 2012 after ABSD” qui s’est tenue le 29 février dernier.