Chute des prix des locations immobilières à Singapour

Ce qu’il faut savoir avant tout c’est que le marché de la location à Singapour est essentiellement un marché destinés pour les expats étant donné que 90% des Singapouriens sont propriétaires de la logements (HDB, Executive Condos, Landed Properties,…).

 Il suffit que la demande des expats pour les locations à Singapour diminue (que ce soit en valeur ou en volumes) pour que le marché de la location soit immédiatement impacté.

Condos à Sentosa (Singapour)

Et c’est exactement ce qui est en train de se passer en ce moment à Singapour, notamment sur les districts centraux qui accueillent les expats les plus fortunés.

Du coup Singapour enregistre sur le premier trimestre de l’année 2012 une chute des prix à la location pouvant aller jusqu’à 15% sur les quartiers proches du centre mais également dans les quartiers lointains comme le district 18 (Pasir Ris / Tampines) ou le district 22 (Boon Lay / Jurong / Tuas) qui ont vu leur prix baisser (entre 6 et 8%). Quelles sont les raisons qui peuvent expliquer cette chute ?

 

#1 Les packages pour les expats sont moins sympas

Conséquence directe de la crise en Europe et aux Etats-Unis, les sociétés internationales ont tendance à réduire les avantages accordés aux expatriés.

Ainsi comme le loyer n’est plus entièrement pris en charge (ou alors plus pris en charge du tout), les expats se tournent vers des locations moins onéreuses entrainant une chute des prix en valeur sur les quartiers de l’ultra-centre (qui compte-tenu de leur prix, environ 9,000$ par mois, sont généralement la chasse gardée des salariés qui ont des housing allowances).

 

#2 Les lois sur l’immigration se sont durcies

Si il y a toujours plus de français à Singapour, ce n’est pas le cas des autres nationalités qui ont plutôt tendance à quitter à Singapour.

Actuellement il y a plus de gens qui quittent Singapour que de personnes qui y arrivent notamment à cause du durcissement des lois sur l’immigration. Parmi les personnes qui partent ont retrouvent notamment les Chinois de Chine (PRC), mais aussi les Philippinos qui sont directement visés par les dernières lois.

Marina bay sands à Singapour

Fait nouveau, les Indonésiens et les Malaisiens (il y a 600,000 Malaisiens qui vivent à Singapour) sont moins enclins à venir ou rester à Singapour tout simplement car Kuala Lumpur et Jakarta sont également devenus des centres économiques dans la région rendant de facto Singapour moins attractive pour eux (mais tout cela reste très relatif).

Du coup il y a moins d’étrangers à Singapour entraînant automatiquement une baisse de la demande. Par exemple le district 25 (Admiralty / Woodlands)  qui accueillent beaucoup de Malaisiens (à cause de sa proximité avec le Causeway link pour Johor Bahru) a vu ses prix à la location chutés de 7%.

 

#3 Il y a trop de logements sur le marché

Le boom de l’immobilier ces dernières années a entraîner des mises en chantier très importantes que ce soit au niveau de la HDB Authority ou des consortiums privés. Oui mias voilà entre le moment où l’on commence la construction et la livraison, quelques années s’écoulent.

Durcissement des lois sur l'immigration à Singapour

Habituellement il y a 12,5000 nouveaux HDB crées par an, en 2012 il y a en aura 25,000. Du côté des condos il y a environ 8,000 unités mises sur le marché chaque année, en 2012 il y en aura 30,000 !

Du coup le marché de la location commence à connaître une offre trop importante alors même que la demande commence à faiblir (les nouveaux condos sont en règle générale des investissements immobiliers et sont destinés à la location).

 

Conclusion

L’ensemble de ces facteurs contribuent à entraîner une chute des prix à la location à Singapour. Pour l’instant cela ne concerne que les locations même si les prix à l’achat marquent aussi le pas depuis le début de l’année (pas de chute mais une stagnation des prix).

Le début d’une crise ? Pas vraiment, il s’agit plutôt d’une correction nécessaire compte-tenu du fait que les prix s’étaient envolés (au délà du raisonnable) ces dernières années. Ce n’est donc qu’un retour sur terre pour les prix de l’immobilier à Singapour, mais l’atterissage risque d’être brutal.

Pour l’anecdote, il reste encore des appartements à vendre (environ une centaine sur les 1129 units) dans le nouveau condo Reflections (Keppel Bay), chose impensable il y a encore quelques mois (Avant il n’était pas rare de voir des ventes et des reventes avant même la livraison d’un projet)…

 

* Tous les chiffres cités proviennent de PropertyGuru, HDBSingstat mais également de la conférence “Where are the Business opportunities for 2012 after ABSD” qui s’est tenue le 29 février dernier.

7 Commentaire

  1. Crise oblige, les boites dépensent plus intelligemment, si elles ont besoin d’un mid-level à Singapour, elles vont préférer envoyer quelqu’un qui veut vraiment y aller, plutôt qu’un chasseur de « per diem » sacrifiant stabilité familiale contre appart avec piscine.
    Les contrats locaux++ sont de plus en plus courants et c’est une bonne chose.

    Corrélation directe (ou pas), moins de personnes veulent s’enfermer dans une boite à chaussure de la CBD entouré de 3 chantiers bruyants. Il n’est plus rare de voir des top level habiter dans des endroits ou l’economic bee hoon est toujours à 2$ et ou l’expat, il y 5-10 ans, était inexistant.

    Alors si tout le monde devient raisonnable, espérons que les prix de l’immobilier, eux aussi, prennent le chemin de la raison (fingers crossed) !

    • Tout à fait d’accord, l’expatriation évolue et les expatriés d’aujourd’hui ne sont pas les mêmes qu’il y a 20 ou 30 ans. Surtout ils ne disposent pas des mêmes avantages (enfin pas la majorité).

      Pour en revenir au marché de la location, les expatriés ne visent plus uniquement le centre ville et n’hésitent plus à s’exiler dans les heartlands (oui il y a des français à Yishun, Choa Chun Kang ou Sengkang).

  2. Excellent blog !

    En parlant d’immobilier, auriez-vous un feedback sur le condo Simsville ? Des conseils sur les condos concurrents proches de la National Library ?

    • Pas vraiment, le condo est un peu vieux (1998), 500 units ça fait beaucoup, mais surtout il est proche du MRT (aérien), à voir si c’est pas bruyant (parce que vivre à Singapour sans pouvoir ouvrir les fenêtres ça peut vite être l’enfer). En dehors de ça je vois pas vraiment la différence avec la pléthore de condo de Paya Lebar (il y a du choix dans le quartier).

      Plus d’infos sur http://www.propertyguru.com.sg/project/simsville-286

  3. Pourquoi Playa est si attirant comme quartier? C’est bien où se trouve un aéroport civil et militaire? En plus c’est loin du centre ville… Là je voie pas, si vous voulez bien m’éclairer :)

    • Paya Lebar est attirant car c’est un interchange de MRT (donc pratique) mais surtout avec River Valley, c’est l’endroit où l’offre de condo est la plus abondante donc les prix sont relativement moins élevés que dans les quartiers où il y a peu de condos comme Bishan. Et Paya Lebar est relativement bien placé : pas trop loin du centre-ville, sur le chemin de Changi Airport, pas loin d’East Coast Park. Ensuite à vous de voir ce que vous recherchez :)

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