La location de vos rêves
Bingo ! Vous avez trouver la perle rare, dans le quartier de vos rêves à Singapour. Et il est maintenant temps de signer votre contrat de location.
Pourquoi les Français ne lisent par leur contrat de location ?
Beaucoup Français négligent tout simplement la lecture du contrat. Ou alors le survole rapidement. Autant par paresse (qui a envie de lire 14 pages de contrat en anglais avec plein de termes juridiques ?) que par ignorance (parce que l’agent leur indique que le contrat est soi-disant standard).
Un document important et relativement standard
Le contrat de location est un document important. Et même si parfois il semble que les contrats soient relativement standard, il n’y a pas de modèles uniques. Souvent appelé “Tenancy Agreement” ou juste “TA”, le contrat est un acte sous seing privé à Singapour. Les propriétaires peuvent donc mettre tout (et parfois n’importe quoi) dans le contrat du moment que ce n’est pas illégal.
Parfois le contenu est souvent flou. Flou entretenu par les agents (volontairement) et par les Français eux même (involontairement). Il arrive parfois que les propriétaires ajoutent ou enlèvent des clauses dans le contrat.
Par exemple il est ennuyeux de repeindre un appartement entre deux locataires. Car vous pouvez “perdre” plusieurs jours de loyers. Donc certains propriétaires vous demanderons de repeindre l’appartement à vos frais avant de rendre les clés.
Que faut-il faire avant de signer un contrat de location ?
Que ce soit pour un condo, une maison ou un HDB, mieux vaut prendre quelques précautions AVANT de signer un contrat de location. Et surtout vérifier certaines informations pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
1- Dois-je faire un dossier pour louer ?
Non. A Singapour il n’est pas d’usage de demander des fiches de paie, d’avoir des garants ou autres. Le système est simplifier à l’extrême : il faut payer ses loyers pour rester et c’est tout.
Donc inutile de venir avec des feuilles de paies, des extraits de comptes ou encore les revenus de vos parents. Vous pouvez le faire pour augmenter vos chances mais ce n’est pas obligatoire.
Il est d’usage de payer le premier mois de loyer en avance + la caution et c’est tout. Seule chose obligatoire : vous devez fournir une copie de votre passeport et de votre titre de séjour (Employment Pass ou autre).
2- Est-ce normal de payer deux mois de caution ?
Non. La pratique est de payer un mois de caution. Peu importe la durée du bail ou la taille de l’appartement. Cela étant dit, aucune loi ne fixe le montant de la caution.
Certains agents essayent de demander deux mois de caution dans le cas des maisons en évoquant le prix du bien. Cela est un argument ridicule car le loyer est déjà un reflet du prix du bien.
Une autre raison, moins avouable, qui pousse les propriétaires à demander deux mois de caution. Si votre caution est supérieure à SGD10,000, en cas de litige, le tribunal des affaires courantes n’est plus compétent. Et vous devrez aller à l’échelon supérieur et embaucher un avocat (plus long, plus coûteux et donc plus dissuasif).
3- Les agents sont-ils obligatoires pour les locataires ?
Non. Pour faire un contrat de location, l’agent du propriétaire est suffisant. Vous n’avez pas besoin d’engager votre propre agent. Vous pouvez signer en direct avec le propriétaire et son agent.
Attention, un agent ne peut pas collecter des frais d’agent auprès du locataire ET du propriétaire en même temps. Car dans ce cas là il s’agit d’un conflit d’intérêt (et surtout c’est interdit par la loi).
Vous ne connaissez pas la différence entre agent du propriétaire et agent du locataire ? Lisez cet article : les frais d’agents à Singapour.
4- Qui paye les frais d’agents pour les locations ?
Vous ne payez des frais d’agent que si vous avez engagé un agent pour faire les recherches à votre place (l’agent à un mandat ou contrat avec vous).
Si vous trouvez un appartement via PropertyGuru ou 99.co, alors vous n’avez pas besoin de payer de frais d’agents. Ceux-ci sont à la charge du propriétaire.
[NDLA] Si vous avez un doute, demandez à l’agent si il est bien l’agent du propriétaire. S’il répond autre chose que oui, vous pouvez le bannir immédiatement. C’est une tactique souvent employée par les agents à Singapour qui ne dispose pas d’appartements. Mais mettent des listings sur les sites immobiliers pour attirer des clients et ensuite leur réclamer des frais.
5- Qui paye le stamp duty ?
Négociable. Le Stamp Duty est l’enregistrement du contrat auprès des autorités à Singapour. Il est payé soit par le propriétaire, soit par le locataire, soit par les deux. Le paiement de celui-ci (qui le paye) doit être précisé dans votre contrat. Et surtout une copie du Stamp Duty doit vous être remise.
Pourquoi c’est important ? Parce qu’un contrat de location (Tenancy Agreement) n’est PAS une preuve de résidence à Singapour pour les autorités. Seul le Stamp Duty compte. C’est aussi une bonne façon de voir que le contrat est légal et que vous n’êtes pas victime d’une location “au black”.
Il n’est jamais trop tard pour réclamer un Stamp Duty. Dites à votre agent / propriétaire que vous faîtes votre dossier de PR (Résident Permanent) et demandez lui une copie. Si il est dans l’incapacité de vous le donner, je vous laisse deviner pourquoi ;)
[NDLA] Dois-je payer un Stamp Duty pour une location de chambre ? Si vous louer une chambre, vous ne devez PAS payer de stamp duty, c’est tout simplement illégal. Le stamp duty ne s’applique qu’aux locations d’appartements et pas aux chambres.
6- Quels sont les points à vérifier dans un contrat de location ?
Il y en a tellement que j’en ai fait un article ! Plus sérieusement, avant la signature de la location de votre appartement, je ne saurai que trop vous conseiller de LIRE votre contrat. Tout simplement. Et de faire retirer les clauses qui vous semblent abusives.
Le cas échéant vous pouvez utiliser cette liste : Au secours, mon contrat de location à Singapour est une arnaque !
Les mauvaises surprises sont légions pour les locations. Au moins autant que les posts de Français qui pleurent sur le groupe Facebook SingaFrog à cause des clauses abusives dans leur contrat.
7- L’agent me demande de verser un acompte pour sécuriser la transaction
C’est une arnaque pure et simple. D’une part les agents ne peuvent pas collecter de loyers (voir question suivante), de l’autre la signature d’un contrat est suffisante pour sécuriser une transaction.
La plupart des arnaques de ce type joue sur le fait que certains Français sont stressés à la pensée de ne pas avoir de logement en arrivant à Singapour. Tout se passe par Internet et vous ne verrez jamais votre acompte (et vous aurez encore moins de logement).
Keep cool, nous sommes 20,000 Français dans la Cité-Etat et nous sommes tous passés par là. Donc ne vous inquiétez pas. Trouver un logement est super simple et facile à Singapour (pourvu que vous mettiez le prix).
[NDLA] il n’est pas d’usage de payer 6 ou 12 mois de loyers en avance. Si l’agent vous demande une telle requête c’est qu’il y a un anguille sous roche.
8- L’agent peut-il collecter la caution ou le loyer ?
Non. Les agents ne sont PAS autorisés à collecter l’argent pour les loyers, le stamp duty ou la caution. C’est interdit et c’est marqué noir sur blanc sur les sites des autorités de Singapour (Council of Estate Agencies, l’autorité officielle en charge des agents immobiliers à Singapour)
“Salespersons are not allowed to handle any transaction monies, including rental deposits and rentals. Transaction monies also include option fee, downpayment, stamp duties, deposits and sales proceeds, in the sale or purchase of your property”
Ils ne peuvent recevoir que des commissions. Vous devez versez l’argent directement au propriétaire (sur le compte bancaire à son nom) et PAS à l’agent. Et si celui-ci insiste, c’est qu’à priori il y a une arnaque quelque part.
9- Dois-je embaucher un agent immobilier ?
Peut-être. Si vous n’avez pas le temps et que vous voulez être tranquille, alors oui. Le principal interêt d’un agent c’est de vous faire gagner du temps et de s’occuper des soucis à votre place.
Un bon agent vous rencontrera, prendra notes de vos besoins, sélectionnera des appartements, s’occupera de l’agenda des visites et des négociations. Et il vous aidera à comprendre votre contrat. Bonus, certains agents font également les visites avec leur voiture (super pratique, surtout si vous ne connaissez pas la ville).
[NDLA] fuyez les recommendations de tiers comme les agences de relocations ou encore les secrétaires de votre bureau (Ils touchent des commissions). Si vous avez du temps et que vous savez exactement ce que vous voulez alors un agent est largement dispensable.
10- Un inventaire et un état des lieux c’est obligatoire ?
Non. Mais c’est surtout utile si vous voulez revoir votre caution ;)
11- L’agent organise des visites chez moi pour vendre l’appartement, c’est légal?
Oui. Pourvu que ce soit écrit dans le contrat. Et la plupart des contrats de location comportent une clause très vague relative à la potentielle vente de l’appartement. Comme par exemple :
“To permit persons with authority from the Landlord at all reasonable times by prior appointment to enter and view the Premises whenever the Landlord wants to sell the Premises”
La plupart du temps pas de souci. Mais sinon vous allez devoir “subir” des visites n’importe quand et surtout le propriétaire peut traîner des pieds pour les travaux vu qu’il souhaite vendre.
Si vous vous rendez compte que l’appartement que vous souhaitez louer et également disponible à la vente, mieux vaut ne PAS signer.
12- Le propriétaire me demande d’engager une société de nettoyage à la fin du bail, est-ce normal ?
Négociable. Que le ménage soit fait est une chose. Que l’obligation soit marquée dans le contrat en est un autre.
Si c’est marqué sur votre contrat alors pas le choix (je vous ai déjà dit de lire ce pu*** de contrat). Dans ce cas, demandez si le propriétaire a une société qu’il apprécie, cela vous couvrira sur la qualité du ménage.
Dans le cas contraire, retroussez vos manches pour faire le ménage sera suffisant (ou faîtes appel à votre maid plus sûrement).
13- Le propriétaire n’a pas marqué son adresse sur le contrat, c’est normal ?
Non. Le nom et l’adresse du propriétaire et du locataire doivent être indiqués sur contrat. Si vous n’avez pas d’adresse, alors l’adresse du bien qui est loué sera automatiquement utilisée.
Pourquoi c’est obligatoire ? En cas de litige, le tribunal a besoin des adresses pour les mises en demeure. En ce qui concerne le numéro de téléphone du propriétaire, cela reste à son bon vouloir et ce n’est PAS obligatoire.
Autre point important à noter : si votre propriétaire habite à l’étranger, le tribunal des affaires courantes (Small Claims Tribunal) ne sera pas compétent. Vous serez obligés d’embaucher un avocat et d’aller à l’échelon supérieur. Beaucoup plus coûteux en termes de temps et d’argent.
14- En cas de litige avec mon propriétaire, que faire ?
Aller au tribunal des affaires courantes (Small Claims Tribunal) qui s’occupe des petites affaires simples à traiter afin de désengorger les autres Tribunaux.
Attention le Small Claims Tribunal est compétent pour les affaires jusqu’à 10,000$. Si votre litige porte sur la restitution de la caution et que celle-ci est supérieure à 10,000$ alors vous ne pourrez pas utiliser le Small Claims Tribunal.
La simple convocation au Small Claims Tribunal (très simple à faire) suffit pour régler les litiges dans la plupart des cas. N’hésitez pas à aller au bout du processus si vous êtes sûrs de vous. De nombreux amis ont obtenus gain de cause face à leur propriétaire.
15- Est-ce que je peux louer pour 3 mois uniquement ?
Oui. C’est une nouvelle disposition de loi qui date du 1er Juillet 2017. La durée minimum d’une location à Singapour est passée de 6 à 3 mois. Il est donc légal de louer un bien pour 3 mois seulement.
De nombreux agents et propriétaires ne le savent pas (ou plutôt l’ignorent) donc n’hésitez pas à leur rappeler (Home rentals: Stay of 3 months now allowed).
En revanche même si c’est légal, peu de propriétaires proposent des biens pour trois mois car cela est juste pas très pratique de trouver des locataires tous les 3 mois. Donc la plupart du temps, pour les locations courte durée, il faudra considérer d’autres options.
16- Est-ce que je peux faire du Airbnb avec mon appartement?
Non. Airbnb est illégal et interdit à Singapour. Airbnb, c’est la façon la plus rapide de perdre sa caution à Singapour et de se faire traîner au tribunal.
Et vous avez 100% de chance de perdre et de devoir payer des amendes (à l’Etat, au propriétaire et au management du condo). A la date du 18 Octobre 2022, Airbnb et sites assimilés sont toujours illégaux à Singapour.
17- Existe-il une taxe d’habitation à Singapour ?
Non. Il y a bien une taxe sur la propriété et celle-ci doit être payé par le propriétaire et non pas par le locataire. La taxe d’habitation comme en France n’existe pas dans la Cité-Etat.
18- Si je renouvelle mon contrat, doit-je payer des frais d’agent ?
Non. Ce n’est pas obligatoire. Si dans la rédaction de votre contrat, l’agent stipule que le locataire doit lui verser un commission en cas de renouvellement alors c’est juste limite du vol. Vous habitez déjà dans l’appartement donc il n’y ni recherches, ni visites, ni négociations.
A moins que vous ne trouviez normal de réclamer plusieurs milliers de dollars juste pour changer la date sur un contrat, ne payez pas de frais d’agents lors du renouvellement.
Et si c’est écrit dans votre contract actuel et que vous voulez rester ? Pas le choix, il faudra payer (mais dans le copier / coller de l’agent, faîtes enlever cette clause pour l’année prochaine).
[NDLA] si vous êtes propriétaires, cela a un intérêt de payer une commission à votre agent lors du renouvellement. Cela l’incitera à s’occuper correctement des locataires et de votre appartement en gérant la relation pour vous. Pour les locataires, en revanche, l’intérêt est beaucoup plus limité.
Où regarder le prix des locations à Singapour ?
Tous les loyers de Singapour sont enregistrés par le gouvernement grâce au Stamp Duty. Ils sont ensuite publiés tous les mois sur le site de l’URA (Gouvernement de Singapour).
Pratique pour savoir quels sont les loyers réellement pratiqués dans votre immeuble. Il s’agit des loyers officiels sur lesquels les impôts de Singapour se base pour les revenus fonciers des propriétaires.
Est-ce que tu es agent immobilier à Singapour ?
Non. Mais vu le nombre de questions auxquels je réponds sur le blog, je crois que je vais devenir agent. Ceci est bien entendu une blague. Le métier d’agent, parce que c’est un métier, est très lucratif à Singapour. Mais Il faut accepter les aléas du marché et surtout travailler les weekends et en soirées.
Conclusion
Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas ! Et surtout n’hésitez pas à lire les autres articles sur le sujet.
Et pour les gens qui pensent venir à Singapour : n’ayez pas peur. L’écrasante majorité des locations se passent très bien à Singapour (bien mieux qu’en France). Mais cela n’occulte pas le fait qu’il y a également certaines choses auxquelles il faut faire attention.
PS: n’hésitez pas à mettre la page en favori pour votre prochaine recherche d’appartements à Singapour. Cela est toujours utile vu que cet article sera mis à jour dans le futur ;)