La jungle des agents immobiliers à Singapour

Agent immobilier, un métier à part entière !

L’explosion du prix de l’immobilier à Singapour ces dernières années a conduit de nombreuses personnes a devenir agent immobilier afin de profiter de ce marché en plein expansion.

Cela était possible car le métier était peu réglementé et que tout le monde pouvait être agent (et donc faire la promotion pour l’achat et/ou la location d’un bien : c’est à dire publier une annonce et négocier les prix, à l’instar de ce qui se passe en France entre particuliers).

Or après de nombreuses dérives, les autorités de l’île ont décidé d’agir et ont crée le Council for Estate Agencies (CEA) qui a instauré des règles drastiques au sujet du métier d’agent immobilier afin d’encadrer cette profession et de limiter les abus.

La jungle des agents immobiliers à Singapour

Désormais pour devenir agent immobilier il vous faut maintenant prendre des cours et passer un examen à l’issu duquel vous recevez un permis pour exercer (CEA licence), généralement au sein d’une agence (qui possède également une CEA licence).

Chaque agent doit avoir un numéro de permis valide et doit être en mesure de vous le fournir à tout moment. Vous pouvez ainsi vérifier si l’agent est effectivement inscrit au registre des agents de la Cité-Etat en vous rendant sur le site du CEA.

Bon à savoir : les agents doivent recycler ce permis chaque année en assistant à des cours obligatoires afin de se maintenir au courant des (très) nombreuses nouvelles règles qui apparaissent chaque année (MOP, ABSD,… Autant de règles pour tenter de juguler les prix de l’immobilier sur l’île, avec peu d’effet jusqu’à maintenant).

 

Les paradoxes

Ce qu’il faut savoir c’est que les agents immobiliers à Singapour sont rémunérés à la commission. C’est à dire qu’ils empochent une partie variable du prix que vous allez payer (aussi bien à la location qu’à l’achat). Ainsi leur intérêt est de vous faire louer / acheter au prix le plus haut possible afin d’empocher la plus grosse commission.

De surcroît vous vous demandez sans-doute pourquoi votre agent ne vous présente que certains types de biens alors que lorsque vous cherchez vous-même sur les sites immobiliers vous trouvez plus d’annonces que votre agent.

La réponse est simple : les agents préfèrent travailler avec les agents de la même agence (ou des agents “amis”) parce qu’il est plus facile de “discuter” (c’est à dire savoir comment on va se partager la commission) avec des gens qu’on connaît.

Immeubles de bureau à Singapour

Du coup vous pouvez passez à côté de très belles offres uniquement parce que votre agent préfèrent traiter uniquement avec des collègues ou amis. Il est bien évidemment interdit de donner la priorité à ses collègues ou amis mais ça c’est la théorie. En pratique un agent poussera systématiquement les annonces de son agence et et de ses amis.

En dépit de toutes les règles édictées par le CEA, certains agents continuent d’essayer de contourner les règles : fausses annonces (pour attirer le badaud et lui proposer autre chose), non-respect des consignes données par le client, déclaration de commissions erronées… La liste est longue et l’inventivité des agents est sans limite.

Certains comportements sont illégaux et d’autres sont plus ou moins limite. Ne prenez pas de risque inutiles. Si il est classique et répandu qu’un propriétaire accepte de changer le mobilier de la location ou refaire la peinture par contre il est beaucoup moins fréquent qu’il vous propose un cash-back. Donc faîtes très attention aux offres que vous recevez surtout si elles vous paraissent ‘originales’.

Evidemment tout le monde vous dira que tout le monde fait ce genre de pratique. C’est bien connu, si tout le monde le fait alors vous ne risquez rien ! D’ailleurs j’aimerai bien qu’on me présente ce fameux ‘Tout le monde’. A noter qu’il existe des mandats d’exclusivités (un seul agent peut faire la promotion du bien), si votre agent vous affirme être le seul à avoir cette propriété, demandez lui son mandat d’exclusivité, s’il ne l’a pas, alors il est probable que cela ne soit que de la poudre aux yeux.

 

Recommander un agent

Attention, mieux vaut accepter uniquement une recommandation d’une personne de confiance car en général les recommandations génèrent également des commissions. A l’instar du chauffeur de tuk-tuk cool à Bangkok qui vous emmène dans un bijouterie pas chère, cette gentille fille (ou gentil garçon) que vous avez rencontrer lors de votre première nuit à l’Attica et qui a ‘une super copine agent immobilier trop bien’ n’est pas forcément une recommandation désintéressée.

Tous les agents ne sont pas comme ça bien évidemment. Par contre il y a toujours des moutons noirs et même des pièges dans le cas des colocations. Autre chose, ce n’est pas parce que votre agent est un compatriote qu’il est forcément votre allié. Je parle notamment pour la Thaïlande ou certains agents francophones sous couvert de solidarité linguistique essayent de vous vendre / louer tout et n’importe quoi. Je n’ai pas encore croisé d’agents français à Singapour mais je suis sûr qu’il y en a plusieurs. A vous de faire preuve de bon sens !

Tours HDB à Singapour

Je ne dis pas que les agents sont tous comme ça mais sachez que vu les sommes en jeux, tous les moyens sont bons pour empocher un maximum de commissions. Dîtes vous que personne ne rêve d’être agent immobilier… Et que ceux qui font ce métier sont principalement attirés par l’aspect financier (et les horaires flexibles) de ce type de carrière qui n’est pas si facile que ça.

Noter que les recommandations faites par les déménageurs, Office manager de votre bureau local, association X ou Y,… sont également intéressées la plupart du temps (pour chaque client envoyé, la personne va toucher une commission). Du coup faîtes toujours attention lorsque l’on vous recommande un agent. Et n’oubliez, la concurrence fait rage et les coups bas entre agents sont légions. Si vous n’êtes pas à l’aise avec votre agent, fuyez ! Ce n’est pas les agents qui manquent à Singapour.

 

Pour conclure :

Il est fort probable que le CEA impose de nouvelles règles (notamment au niveau des ‘cadeaux’) et que les autorités de l’île modifient les taxes (par exemple je vois bien une modulation de l’Additional Buyer Stamp Duty pour 2013 que ce soit au niveau du taux ou du périmètre). De surcroît, il faut savoir que les prix moyens des locations à Singapour sont une donnée publique.

Bon à savoir : si vous rencontrez un problème avec une brebis galeuse (notamment un agent qui vous harcèle), n’hésitez pas à contacter le CEA qui prendra les mesures adéquates : cela va de l’amende à la suspension du permis mais aussi jusqu’à la prison pour les cas les plus graves. On ne plaisante pas avec la loi à Singapour.

Singapour et ses HDB

A Paris comme à Singapour, les agents immobiliers n’ont pas la côte. Cependant il reste tout de même de très bons agents qui cherchent avant tout votre intérêt. Un bon agent ne refusera jamais de passer un coup de fil devant vous pour vérifier une annonce, vous emmènera en voiture pour les visites, vous donnera les marges de négociations (et il faut TOUJOURS négocier), vous informera correctement sur le quartier (et peut même vous emmener faire un tour pour vous rassurer) et le bien. Surtout il vous représentera VOUS et non pas l’autre partie et défendra VOS intérêts.

Dans tous les cas ne vous précipitez surtout pas, prenez votre temps quitte à rester un peu plus longtemps à l’hôtel. S’engager pour 2 ans dans un logement qu’on n’aime pas, dans un quartier peu pratique, avec un prix excessif juste pour économiser 1 semaine à l’hôtel n’est pas la meilleure façon de commencer son expatriation à Singapour.

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Auteur du blog Paris-Singapore, boit 8 cafés par jour pour se tenir éveillé et lit des gros livres pour paraître intelligent.

  • julien

    Merci pour l’article! D’ailleurs, de manière désintéressée pour toi, peut-tu peut-être conseiller un agent immobilierou une agence réglo? Je suis susceptible d’avoir recours à leurs services dans pas longtemps!!

    • Je peux recommander sans aucune réserve l’agent avec qui j’ai traité à 2 reprises : Regina Lim (reginalimcl@singnet.com.sg & +6582281609). Elle a toutes les qualités décrites par Louis dans son article.

    • Tu reviens à Singapour? Great! Pas d’agents à conseiller (hormis si tu vises des landed properties à plus de 3 millions de dollars, dans ce cas j’ai une spécialiste).

      Sinon j’ai pu voir les photos du condo de Daniel et compte-tenu du prix, je pense que c’est une excellent affaire. Donc j’imagine que son agent est un bon agent ;)

  • j’ai (encore) appris des trucs ! De notre cote, on a eu par deux fois une experience satisfaisante avec les agents de Singapore Expat… tour en voiture, reactivite, conseil – et on a pu acheter notre appart sans cash over valuation (prix d’achat = prix estime par la banque = somme sur laquelle se base le montant du pret).
    Par contre, je garde une frustration vis a vis du manque de creativite demontre par les agents : pour un expat, c’est systematiquement condo ou maison… alors qu’ il y a des apparts super sympa, type Tiong Barhu, qui valent vraiment la peine d’etre vu, meme s’il n’ y pas la piscine !

    • Tu as acheté avant l’introduction de l’ABSD? En tout cas très bon investissement. Vu la tendance, les prix à l’achat ne sont pas prêt de baisser !

      (Thiong Barhu c’est le prochain quartier sur ma liste, il ne me manque que les photos pour publier l’article)

  • Merci pour cette excellente intro à ton future guide ;)
    Je rajouterais que les agents du propriétaire et du loueur doivent se partager la commission (toujours a la charge du propriétaire) et c’est ce partage qui complique la relation entre agents. L’agent d’un proprio peut aussi refuser une visite à un autre agent parce qu’il préfère partager avec un copain / il veut louer à qqun sans agent et empocher 100% de la com / il veut plus que 50% de la com et l’autre agent refuse … Bref il y a toujours 2 agents dans l’histoire et le mechant peut etre l’un ou l’autre, voire les 2 ;)

    • Et ça porte un nom : Co-broke. En effet lors d’un achat il faut obligatoirement 2 agents (un pour le vendeur et un pour l’acheteur), un seul agent ne peut PAS représenter le vendeur et l’acheteur donc il faut se partager la commission. C’est la principale source des problèmes avec les agents qui comme l’indiquent Olivia vont d’abord voir comment ils peuvent se partager la commission avant même de voir si le bien vous plaît (et si il n’y arrive pas, il ne vous présente pas le bien). C’est pourquoi il faut parfois insister pour aller voir des annonces quitte à appeler soi-même l’autre agent.

    • Peut-etre que je me trompe, mais j’avais entendu dire qu’en dessous d’un certain montant / duree de bail (typiquement 1 an), le locataire paie une partie de la com?
      Experiences variees avec les agents, mais ce qui m’a choque c’est que la plupart du temps ils decouvrent l’appart en meme temps que le locataire. Ca nous est arrive de visiter plusieurs fois le meme appart avec des agents differents. Une fois qu’on a compris et qu’on tombe sur le bon agent, ca va mieux.

  • Pierre

    Pour un bail d’un an, le locataire paye effectivement un demi-mois de commission en générale.
    Perso, après deux semaines à l’hôtel avec femme et enfant on a craqué et signé une lettre d’intention. On n’a finalement pas signé le bail et on a récupéré que la moitié de la somme avancée.

  • Un article complementaire qui permet de s’y retrouver un peu plus dans cette jungle: http://pouletteslaventure.blogspot.sg/2012/06/rechercher-un-appart-singapour.html

    • Excellent article et bien plus complet que le mien! Un must-read pour les gens qui cherchent un appart à Singapour (faudrait que je fasse un article sur les articles à lire absolument lorsque l’on arrive à Singapour). Merci Erika pour le lien :)

  • Bonjour,
    Un bon article et très bien écrit! @Erica merci pour le lien, ça m’a fait une bonne lecture…:)

    • Merci Fastimmo :)

  • Merci pour les compliments! Je mets aussi un lien sur ton article depuis le mien!
    Adeline

    • Merci Adeline. J’ai ajouté Poulettes à l’aventure à la liste des blogs sur Singapour :)

  • belle article

  • olivier_toulouse

    C’est vraiment top d’avoir ce type d’article, encore MERCI :)

    Je lis qu’il faut toujours négocier, ok mais à quoi faut il s’attendre comme remise? Qu’est ce qui est de tradition?

    Ce qui me surprend c’est la taille des condos dès lors qu’on recherche un 4-5 chambres:250, 350m²… est ce qu’un service de nettoyage (femme de ménage) est négociable? parce que je me dis qu’avec de telle surface c’est ingérable seul…

    • La façon de compter les m² à Singapour est assez exotique (cela peut prendre en compte les placards, balcons, murs extérieurs, emplacement air-con,…) donc ne pas croire sur parole les agents et visiter les lieux pour se faire une bonne idée.

      Pour le ménage, une grande majorité des expats a un maid pour quelques heures par semaine. Si c’est juste pour le ménage, en général le management de votre condo a toujours des contacts donc n’hésitez pas à leur poser la question.

    • olivier_toulouse

      Re Louis. Est ce que je me trompe mais les maids sont des personnes qui vivent quasi à temps plein avec leur employeur et qui s’occupent de quasi toutes les taches ?
      Moi je parlais de service à domicile qu’on paye à l’heure (repassage, ménage).

    • Maid (ou domestic Helper) désigne le métier, ensuite elles peuvent être à plein temps (in-house) et vivent avec vous ou alors seulement venir pour quelques heures par semaines pour le ménage, repassage,… A vous de voir quelle formule est la plus intéressante pour vous :)

  • Linda

    Merci Louis pour cet excellent article (comme d’habitude). Je suis moi-meme en pleine recherche d’appart (cela fait 6 ans que je suis a Singapour) et je me retrouve tres bien dans cet article Louis! J’ajouterai juste un conseil de taille: mettre les agents en competition! En effet comme Louis et Adeline le soulignent les agents se partagent la commission et preferent travailler avec des amis mais tres peu ont l’exclusivite d’un lieu donc ne pas hesiter a mettre les agents en concurrence je vous assure que vous obtiendrez les meilleurs adresses au meilleur prix car chacun des agents espere que vous signerez avec lui.
    Pour le moment j’en ai 3, dont 2 qui sont excellents et je vois les meilleures affaires que j’ai pu voir depuis mon arrivee a Singapour!

    • Merci Linda pour les précisions :)

      Comme tu le soulignes il est super important de mettre les agents en compétition. Ils préfèreront réduire leur commission plutôt que de vous voir signer avec un autre agent (mieux vaut un peu de business que pas de business!).

  • Olivier

    Merci pour cet article très instructif Louis!
    Ca fait 1 ans que le dernier post a été écrit et je vais moi-meme attaquer la recherche d’un appart à Singapour… ce qui est un peu stressant, au vu de ce que j’ai pu lire.
    Quelqu’un aurait-il des agents à conseiller? de bonnes experiences avec des personnes “de confiance”? Parce que des personnes qui se comportent de manière pro meriteraient aussi d’etre connues ;P

    Merci!

    • La recommandation d’agents est un sujet sensible à Singapour car certains agents rémunèrent les personnes qui les recommandent.

      C’est notamment très courant dans les Grandes Entreprises qui accueillent beaucoup d’expats où les RH et les sécretaires ont toujours des agents à recommander car ils touchent une commission si la location se fait.

      Je ne dis pas que c’est le cas de tous les agents, mais cela reste fréquent. Cela ne veut pas dire que l’agent est mauvais ou bon (la majorité des agents utilisent ce système).

      Dans tous les cas, le mieux c’est de faire appel à plusieurs agents et de faire jouer la concurrence afin de voir quel est celui qui vous convient le mieux. Rien ne vous oblige à avoir un seul agent et avoir plusieurs agents vous permets de vois beaucoup plus de propriétés et de toute façon vous ne paierez que celui avec qui vous signez l’appartement. Conseil : prenez des agents de différentes agences car souvent ils ne “travaillent” qu’entre collègues pour des questions de commissions.