Explosion des loyers en vue pour Singapour ?

Oubliez le scandale sexuel à NUS, la panne de réseau chez M1 ou encore les élections à Punggol, le sujet le plus discuté dans la Cité-Etat depuis deux semaines c’est bien l’imposition des nouvelles mesures visant à réguler le marché de l’immobilier à Singapour.

 

Quel impact pour les français ?

Sauf à vivre uniquement entre français, vous ne pouvez pas avoir échapper aux nouvelles règles qui visent à refroidir le très bouillant marché Singapourien dont notamment l’élargissement et l’augmentation de l’ABSD (Additional Buyer Stamp Duty) imposés aux étrangers.

Nouvelles taxes sur l'immobilier à Singapour

Pour les français, deux choses à retenir :

    • Français (Non Résidents Permanents) : un passage de l’ABSD de 10 à 15%
    • Français (Résidents Permanents): assujettissement à l’ABSD à hauteur de 5%

 

Mesurettes ?

Pas vraiment, si l’ABSD de l’année dernière faisait déjà office de coup de tonnerre, cette année tout les acteurs (acheteurs, vendeurs, développeurs immobiliers, agents,…) quelque soit leur statut (Singapouriens, PR ou étrangers) et tous les secteurs (résidentiel, industriel et commercial) sont affectés par les nouvelles mesures.

Les shophouses de Spottiswoode Park

Sans compter la création d’une taxe à la revente (Seller Stamp Duty, soumis à conditions), une réduction des accès aux prêts pour tout le monde, interdiction de location d’un HDB entier pour les PR, nouvelle règle de calcul des m² habitables (exclusion des balcons, des placards,…), plafonnement des surfaces des Executives Condos à 160 m²,… Cela fait beaucoup de mesures et surtout celles-ci sont drastiques.

Exemple : le cash que vous devez sortir pour l’acquistion d’une deuxième propriété passe de 10% du prix de vente à 25%. Si vous êtes étrangers et que vous achetez votre second condo à Singapour, et que celui-ci coûte 1 million de dollar, vous devrez payer en fait :

    • 1.17 million de dollars : 1 million (prix du bien) + 2% de Stamp Duty (pour tous les acheteurs) + 15% d’Additional Buyer Stamp Duty (en tant qu’étranger).
    • Dont 420,000$ immédiatemment (soit 25% du prix du bien + 17% de taxes) et ceci sans le prêt de la banque, du coup vous comprenez que seuls les gens qui ont beaucoup de cash disponible peuvent investir à Singapour (c’est à dire les supers riches pour qui un ABSD à 15% ne change pas grand chose).

 

Mesures temporaires ?

Ces mesures sont temporaires selon le gouvernement. Personne n’y croit pour la simple et bonne raison qu’on voit mal le gouvernement revenir sur certaines mesures (notamment celles concernant sur les PR et les étrangers) sans déclencher une révolution dans la Cité-Etat.

HDB à Singapour

De surcroît, le contenu des mesures vise principalement les étrangers, PR ou non. Que ce soit sur le marché du travail, pour l’accès aux écoles ou en ce qui concerne l’immobilier, le gouvernement de Singapour tend à appliquer des règles qui mettent les Singapouriens en premier de façon systématique.

 

Qui sont les gagnants ?

    • Les personnes qui ont déjà un bien dans la Cité-Etat : pas de taxe à la revente, pas de limitations sur les locations, si vous avez déjà acheter dans la Cité-Etat avant 2013 alors vous êtes déjà gagnants et peu importe votre bien, vous allez faire une grosse plus value.
    • Les riches étrangers : que ce soit un ADSB à 10, 15 ou 20% ce n’est pas ça qui va les empêcher d’acheter à Singapour. De surcroît les acheteurs étrangers ne représentent plus que 7% des acheteurs à Singapour en 2012 (contre 30% avant la création de l’ABSD en Décembre 2011).
    • Les Singapouriens primos-accédants sur le marché des HDB : en écartant les HDB en tant que produits d’investissements, les prix vont baisser, notamment sur le marché de l’occasion sans compter une baisse drastique du Cash Over Valuation (COV). En revanche le durcissement des conditions des prêts peut-être un problème car ils ne pourront pas avoir un prêt pour l’apparement ET la voiture en même temps (il va falloir choisir !).
    • Les autres produits d’investissement : compte épargne, assurance vie, actions,… Etant donné qu’une grande partie des Singapouriens va être exclut de l’immobilier en tant qu’investissement, elle va se retourner sur d’autres produits.
    • Les pays alentours : impossible d’investir à Singapour ? Pas grave, il suffit de franchier le détroit pour aller en Malaisie. Cependant cela ne va pas durer car le gouvernement de Malaisie va également changer ses règles par peur d’un afflux des acheteurs Singapouriens (qui pourraient évincer la classe moyenne Malaisienne). En revanche il y a toujours de la place pour la Thailande, l’Indonésie, l’Australie et le Royaume-Uni (voir des destinations exotiques comme la France).

 

Qui sont les perdants ?

    • Les PR (Résident Permanents) : clairement les grands perdants, ils ne peuvent plus louer entièrement leur HDB et doivent maintenant payer l’ABSD sans compter le fait qu’ils ne peuvent plus posséder de HDB et de condo en même temps. Le gouvernement envoie un message clair : les Singapouriens en premier, les PR après. De surcroît cela rend le statut de PR relativement moins attractif et le statut de citoyen plus intéressant.
    • La classe moyenne Singapourienne : en mettant une taxe sur la seconde et la troisième propriété (sans compter les restrictions sur les prêts), celle-ci ne peut plus compter sur l’immobilier à Singapour comme investissement.
    • Les promoteurs immobiliers : ils ont payé très chers des terrains* et ne pourront pas forcément faire des rabais à tout le monde. Du coup les prix resteront élevés. Cela impactera les investisseurs qui vont répercuter le prix sur leur futurs locataires. Autre risque : avoir des appartements invendus sur les bras. Le jour de l’annonce de la mesure, le cours de bourse de la plupart des promoteurs a plongé de 7 à 10%.
    • Les agents immobiliers : les nouvelles mesures vont réduire le nombre de transactions, du coup moins d’argent à répartir entre les agents ce qui va très certainement affecter le nombre d’agents immobiliers à Singapour (une réduction des effectifs est à prévoir).
    • Les locataires étrangers : les loyers risquent d’augmenter fortement car de nombreuses personnes qui comptaient acheter ne peuvent plus le faire, se reportant de facto sur le marché de la location. Sans compter la corrélation importante entre prix à l’achat et prix à la location à Singapour (les propriétaires qui investissent dans l’immobilier vont faire supporter aux locataires le coût des mesures, intégralement).

 

Ces mesures seront-elles effectives ? Aucune idée mais le volume de transactions va baisser. Les loyers vont-ils exploser ? Probablement mais rien n’est sûr à 100% : le coût de l’immobilier n’est qu’un des facteurs du marché (l’autre principal facteur étant le nombre d’étrangers à Singapour ayant besoin d’un logement).

Selon une étude de The Economist, Singapour est déjà une des villes du monde où les loyers sont les plus surévalués (avec Hong-Kong), une augmentation importante des loyers aurait donc des conséquences importantes sur la vie dans la Cité-Etat, notamment pour les étrangers.

 

* La parcelle de terrain à côté de Bishan MRT a été vendue à Capitaland pour 99 ans pour 505 millions de dollars (soit un PSF de 853$, vous avez bien lu). Si le promoteur fait un condo de 1,000 appartements, chaque appartement, avant même d’être construit, coûte déjà 500,000$ en terrain. Imaginez le prix final du bien (et aussi les loyers qui vont en découler).

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Auteur du blog Paris-Singapore, boit 8 cafés par jour pour se tenir éveillé et lit des gros livres pour paraître intelligent.
  • L’etude de The Economist montre au contraire que le prix de la location est “raisonnable” compare au prix a l’achat. Quand je vois le prix que nous payons la location de notre HDB compare au cout potentiel d’un emprunt si nous voulions/pouvions l’acheter, je prefere rester locataire.

    • MercI pour la précision Jacques. Il faut prendre les données de The Economist avec précautions étant donné la nature très particulière du marché immobilier à Singapour (85% des Singapouriens en HDB, 40% de population étrangères et majoritairement locataire, des règles de plus en plus strictes sur les transactions, des terrains en lease de 99 ans, une île de 700 km²,…)

      Difficile dans ces conditions de comparer Singapour avec la France ou la Chine comme le fait l’étude. La tentation est grande de faire un parallèle avec Hong-Kong qui partage certains points communs avec la Cité du Lion mais là encore les deux villes présentent des différences importantes.

    • Tres vrai. Singapour est un micro-cosme difficile a comparer avec des pays du type France ou Chine. Surtout que les prix affiches ici sont tres negotiables.

  • J’ai entendu le commentaire inverse : moins d’acheteur donc plus de biens disponibles à la location donc baisse des loyers. Par contre, je ne sais pas quelle analyse est la bonne…

    • Je pensais la même chose en Avril 2012 après les premières cooling measures : trop de biens disponibles, moins d’acheteurs donc baisse des loyers http://paris-singapore.com/chute-des-prix-des-locations-a-singapour

      Et finalement c’est le contraire qui s’est passé. Le prix n’est qu’une composante du marché immobilier à Singapour et il y a pas mal de facteurs irrationnels (notamment le fait que Singapour sert également de refuge pour les millionnaires qui ne regardent pas à la dépense).

  • olivier_toulouse

    Bonsoir

    je suis en pleine recherche de mon appartement depuis la france et je suis étonné du nombre de bien en location: comme si les possibilités étaient infinies!

    Ce qui est dur pour moi aujourd’hui c’est de faire le choix du district sans connaitre les quartiers et sans trop connaitre les transports en commun entre appartement, école et boulot…

    Plus, si tu ajoutes le fait d’être un peu isolé de la forte communauté française… pas facile.