La jungle des agents immobiliers à Singapour

Agent immobilier, un métier à part entière !

L’explosion du prix de l’immobilier à Singapour ces dernières années a conduit de nombreuses personnes a devenir agent immobilier afin de profiter de ce marché en plein expansion.

Cela était possible car le métier était peu réglementé et que tout le monde pouvait être agent (et donc faire la promotion pour l’achat et/ou la location d’un bien : c’est à dire publier une annonce et négocier les prix, à l’instar de ce qui se passe en France entre particuliers).

Or après de nombreuses dérives, les autorités de l’île ont décidé d’agir et ont crée le Council for Estate Agencies (CEA) qui a instauré des règles drastiques au sujet du métier d’agent immobilier afin d’encadrer cette profession et de limiter les abus.

La jungle des agents immobiliers à Singapour

Désormais pour devenir agent immobilier il vous faut maintenant prendre des cours et passer un examen à l’issu duquel vous recevez un permis pour exercer (CEA licence), généralement au sein d’une agence (qui possède également une CEA licence).

Chaque agent doit avoir un numéro de permis valide et doit être en mesure de vous le fournir à tout moment. Vous pouvez ainsi vérifier si l’agent est effectivement inscrit au registre des agents de la Cité-Etat en vous rendant sur le site du CEA.

Bon à savoir : les agents doivent recycler ce permis chaque année en assistant à des cours obligatoires afin de se maintenir au courant des (très) nombreuses nouvelles règles qui apparaissent chaque année (MOP, ABSD,… Autant de règles pour tenter de juguler les prix de l’immobilier sur l’île, avec peu d’effet jusqu’à maintenant).

 

Les paradoxes

Ce qu’il faut savoir c’est que les agents immobiliers à Singapour sont rémunérés à la commission. C’est à dire qu’ils empochent une partie variable du prix que vous allez payer (aussi bien à la location qu’à l’achat). Ainsi leur intérêt est de vous faire louer / acheter au prix le plus haut possible afin d’empocher la plus grosse commission.

De surcroît vous vous demandez sans-doute pourquoi votre agent ne vous présente que certains types de biens alors que lorsque vous cherchez vous-même sur les sites immobiliers vous trouvez plus d’annonces que votre agent.

La réponse est simple : les agents préfèrent travailler avec les agents de la même agence (ou des agents “amis”) parce qu’il est plus facile de “discuter” (c’est à dire savoir comment on va se partager la commission) avec des gens qu’on connaît.

Immeubles de bureau à Singapour

Du coup vous pouvez passez à côté de très belles offres uniquement parce que votre agent préfèrent traiter uniquement avec des collègues ou amis. Il est bien évidemment interdit de donner la priorité à ses collègues ou amis mais ça c’est la théorie. En pratique un agent poussera systématiquement les annonces de son agence et et de ses amis.

En dépit de toutes les règles édictées par le CEA, certains agents continuent d’essayer de contourner les règles : fausses annonces (pour attirer le badaud et lui proposer autre chose), non-respect des consignes données par le client, déclaration de commissions erronées… La liste est longue et l’inventivité des agents est sans limite.

Certains comportements sont illégaux et d’autres sont plus ou moins limite. Ne prenez pas de risque inutiles. Si il est classique et répandu qu’un propriétaire accepte de changer le mobilier de la location ou refaire la peinture par contre il est beaucoup moins fréquent qu’il vous propose un cash-back. Donc faîtes très attention aux offres que vous recevez surtout si elles vous paraissent ‘originales’.

Evidemment tout le monde vous dira que tout le monde fait ce genre de pratique. C’est bien connu, si tout le monde le fait alors vous ne risquez rien ! D’ailleurs j’aimerai bien qu’on me présente ce fameux ‘Tout le monde’. A noter qu’il existe des mandats d’exclusivités (un seul agent peut faire la promotion du bien), si votre agent vous affirme être le seul à avoir cette propriété, demandez lui son mandat d’exclusivité, s’il ne l’a pas, alors il est probable que cela ne soit que de la poudre aux yeux.

 

Recommander un agent

Attention, mieux vaut accepter uniquement une recommandation d’une personne de confiance car en général les recommandations génèrent également des commissions. A l’instar du chauffeur de tuk-tuk cool à Bangkok qui vous emmène dans un bijouterie pas chère, cette gentille fille (ou gentil garçon) que vous avez rencontrer lors de votre première nuit à l’Attica et qui a ‘une super copine agent immobilier trop bien’ n’est pas forcément une recommandation désintéressée.

Tous les agents ne sont pas comme ça bien évidemment. Par contre il y a toujours des moutons noirs et même des pièges dans le cas des colocations. Autre chose, ce n’est pas parce que votre agent est un compatriote qu’il est forcément votre allié. Je parle notamment pour la Thaïlande ou certains agents francophones sous couvert de solidarité linguistique essayent de vous vendre / louer tout et n’importe quoi. Je n’ai pas encore croisé d’agents français à Singapour mais je suis sûr qu’il y en a plusieurs. A vous de faire preuve de bon sens !

Tours HDB à Singapour

Je ne dis pas que les agents sont tous comme ça mais sachez que vu les sommes en jeux, tous les moyens sont bons pour empocher un maximum de commissions. Dîtes vous que personne ne rêve d’être agent immobilier… Et que ceux qui font ce métier sont principalement attirés par l’aspect financier (et les horaires flexibles) de ce type de carrière qui n’est pas si facile que ça.

Noter que les recommandations faites par les déménageurs, Office manager de votre bureau local, association X ou Y,… sont également intéressées la plupart du temps (pour chaque client envoyé, la personne va toucher une commission). Du coup faîtes toujours attention lorsque l’on vous recommande un agent. Et n’oubliez, la concurrence fait rage et les coups bas entre agents sont légions. Si vous n’êtes pas à l’aise avec votre agent, fuyez ! Ce n’est pas les agents qui manquent à Singapour.

 

Pour conclure :

Il est fort probable que le CEA impose de nouvelles règles (notamment au niveau des ‘cadeaux’) et que les autorités de l’île modifient les taxes (par exemple je vois bien une modulation de l’Additional Buyer Stamp Duty pour 2013 que ce soit au niveau du taux ou du périmètre). De surcroît, il faut savoir que les prix moyens des locations à Singapour sont une donnée publique.

Bon à savoir : si vous rencontrez un problème avec une brebis galeuse (notamment un agent qui vous harcèle), n’hésitez pas à contacter le CEA qui prendra les mesures adéquates : cela va de l’amende à la suspension du permis mais aussi jusqu’à la prison pour les cas les plus graves. On ne plaisante pas avec la loi à Singapour.

Singapour et ses HDB

A Paris comme à Singapour, les agents immobiliers n’ont pas la côte. Cependant il reste tout de même de très bons agents qui cherchent avant tout votre intérêt. Un bon agent ne refusera jamais de passer un coup de fil devant vous pour vérifier une annonce, vous emmènera en voiture pour les visites, vous donnera les marges de négociations (et il faut TOUJOURS négocier), vous informera correctement sur le quartier (et peut même vous emmener faire un tour pour vous rassurer) et le bien. Surtout il vous représentera VOUS et non pas l’autre partie et défendra VOS intérêts.

Dans tous les cas ne vous précipitez surtout pas, prenez votre temps quitte à rester un peu plus longtemps à l’hôtel. S’engager pour 2 ans dans un logement qu’on n’aime pas, dans un quartier peu pratique, avec un prix excessif juste pour économiser 1 semaine à l’hôtel n’est pas la meilleure façon de commencer son expatriation à Singapour.