Singapour est une Cité-Etat, c’est à dire que la majeure partie de son minuscule territoire national (~700km²) est occupé par une ville de 5.31 million d’habitants. Or la population de Singapour continue d’augmenter alors même que le territoire n’est pas extensible (ce n’est pas les quelques km² de reclaimed lands qui vont suffire).
Certes la situation n’atteint pas (encore) celle de Hong-Kong, mais les deux villes partagent certains traits communs.
L’afflux d’étrangers et l’immigration
Ces dernières années l’immigration a augmenté de façon très importante à Singapour engendrant de facto une pression accrue sur le marché immobilier que ce soit à l’achat ou à la location. Plus de demandes pour une offre relativement stable (impossible de construire des condos en 6 mois) ont conduit à une augmentation très importante des prix.
Singapour est une destination attractive pour faire du business et de nombreuses multinationales y ont installé leur siège Asie avec tout le personnel que cela comporte. De plus la Cité-Etat attire bon nombre de jeunes diplômés et jeunes cadres séduits par son dynamisme. Avant Singapour attirait surtout les jeunes d’Asie et d’Australie mais avec la crise en Europe et aux Etats-Unis, de plus en plus de personnes n’hésitent pas à faire 10,000 km pour tenter leur chance ici (notamment les français).
Certes le gouvernement tente de ralentir le rythme de croissance de la population étrangère mais celle-ci augmente toujours 8 fois plus vite que la population locale. Les autorités ont également adoptés une série de mesures afin d’empêcher les étrangers d’acheter (pour acheter une maison individuelle, il faut désormais être citoyen de Singapour* ou alors remplir certaines conditions relativement contraignantes) ou tout du moins à les dissuader de le faire (Taxe de 10% sur les prix à l’achat uniquement pour les étrangers).
Sans compter que ces étrangers ont un niveau de rémunération supérieur aux locaux (en règle générale) qui leur permet de louer des appartements dans les districts les plus centraux de Singapour. La majorité des habitants des condos à River Valler, Bukit Timah, Novena, Orchard, Newton,… ne sont pas des Singapouriens (ou tout du moins pas des 3rd Generation ou True Blood**).
Le tourisme et ses conséquences
La Cité-Etat souhaite devenir une place forte du tourisme et n’hésite pas à investir lourdement (Casinos, Attractions comme Gardens By The Bay, The Flyer,…) pour attirer les touristes. Or il faut des infrastructures non seulement pour loger, divertir et surtout proposer du shopping aux touristes. Tout cela se passe en centre-ville et surtout bon nombre de ces touristes sont relativement aisés et n’hésitent pas à consommer, des produits de luxe notamment.
Ainsi il ne faut pas s’étonner de voir s’aligner les boutiques de luxe à Marina Bay Sands ou Orchard (sur Orchard Road il y a 3 boutiques Louis Vuitton). La transformation récente de Wisma Atria et sa montée an gamme illustre bien la tendance actuelle : les marques de luxe investissent massivement à Singapour.
Ce qu’il faut savoir c’est que ces boutiques reversent une partie de leur chiffre d’affaire en loyer aux propriétaires, donc ceux-ci préfèrent avoir une boutique Hermès plutôt qu’un 7-Eleven. Ainsi les loyers augmentent et les autres marques doivent aller un peu plus loin pour s’installer.
Cela va-t-il s’arrêter ? Un nouveau centre commercial va ouvrir sur Orchard Road en face de 313 Somerset, The Heeren et Plaza Singapura sont en rénovations… Bref le shopping à Singapour a encore de beaux jours devant lui.
Singapour, refuge de millionaires
Autre phénomène à prendre en compte, l’afflux de millionaires dans la Cité-Etat. Souvent ceux-ci achètent des appartements juste pour avoir un pied à terre à Singapour (ou plus simplement pour placer des sommes importantes en dehors de leur pays d’origine). Ainsi vous avez de très nombreux appartements qui ne sont occupés que quelques semaines par an et qui sont vides le reste du temps.
Singapour reste une valeur refuge pour l’immobilier de part sa stabilité. Tous les millionnaires de la région et même d’ailleurs n’hésitent pas à acheter de nombreux appartements qu’ils laissent vacants. Pour eux c’est un investissement en vue d’une plus-value à la revente et non pas dans un but locatif. En faisant ainsi ils contribuent également à faire monter les prix de l’immobilier dans la Cité-Etat.
La situation dans les années à venir…
La situation va-t-elle évoluer ? A priori sur le court terme les prix vont continuer à augmenter, il suffit de regarder la situation dramatique à Hong Kong pour comprendre que Singapour dispose encore d’une importante marge de progression. Même si l’afflux d’étrangers tend à se réduire, il reste très important et n’est qu’une des composantes du marché immobilier dans la Cité du lion.
Mais attention, les arbres ne montent pas aux cieux…
Plus d’informations :
* Sauf à Sentosa Cove
** 3ème génération de Singapouriens (ou True Blood) par opposition aux New Citizens (ceux qui ont acquis leur citoyenneté par le travail, le mariage, la famille, les études,…).
“true blood” pour Singapour, ca fait tousser…